关于商品房抵押的法律问题

陈广生律师

一、怎样了解开发商的土地使用权是否设定抵押？

　　 您可以到北京市房屋土地权属登记事务中心（北京市东城区和平里北街2号）或登录http://www.fdqsdj.gov.cn以及http://www.bjgtj.gov.cn/bszn/bszn-zwjggs-dy.jsp查询自己希望购买的房屋是否设定抵押，也可以要求查看开发商的土地使用权证书的原件看是否有设定抵押的记载。
　　二、土地使用权设定抵押的房屋还能不能买？
　　为筹集建设资金，开发商一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款。因为土地和房屋的不可分割性，法律规定二者须同时抵押；如果购房人购买了土地使用权已经设定抵押的房屋并且在购买时开发商并未将该抵押解除（解押），就会给购房者带来巨大的风险。

　　三、房地产开发商为筹集建设资金，有的是将整副土地抵押给银行；有的是将部分在建房屋抵押给银行，因为土地和房屋的不可分割性，不管是前者还是后者，在债权银行的抵押权没有注销（解押）的情况下，已抵押的商品房买受人是不可能取得《房屋产权证》。因此，购买此类商品房存在巨大的法律风险。