广州百亿元维修基金被谁侵占了

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年10月27日12:03 南方周末

　   从1998年起，全国已经积累1000多亿元房屋维修基金，其中数百亿元被开发商侵吞或挪用；

　　-《物业管理条例》规定：挪用维修基金情节严重的可追究刑责，但刑法没有相关罪名；

　　-全国性专项维修资金的收取、使用、管理的办法，讨论多年，但至今未出台。

　　“联名上书”揭开冰山一角

　　2006年十一黄金周后，一份“联合倡议”震动中国楼市。倡议由广州12个小区的业主委员会发起，直指房屋公共维修基金挪用黑洞。一周后，参与追讨的业委会达到50家。

　　参与者之一、广州乐德花园业委会主任夏喜莲1998年入住时，向开发商支付了2800元维修基金。其他业主大抵如此。据业委会估算，业主们缴纳的维修金近300万元。

　　但入住数年后，小区的电梯全部被停，因为没钱进行年审。夏喜莲等人发现：数百万维修基金不翼而飞！业主们找到物业公司，得到的答复是“开发商倒闭了，维修基金不知道哪里去了”。

    发起“联合追讨倡议”的50家业委会，都有类似经历。

　　广州市国土房管局物管处负责人接受本报采访时称：到今年上半年，该市商品房应缴维修基金约23亿元，已归集14.13亿元，有9亿缺口。业主们按历年商品房销售面积及价格估算的结果是，缺口超过80亿元。

　　“我们不过揭开了一个盖子，”广州业委会联谊会主任孙威(孙威博客,孙威新闻,孙威说吧)力说，“维修基金的问题不只发生在广州。”

　　中国人民大学教授陈幽泓(陈幽泓博客,陈幽泓新闻,陈幽泓说吧)，根据去年某网站的有关数据计算，北京市应筹集的维修基金约为180亿元。而北京市建委公布的信息是43.35亿元，差额达100多亿。根据重庆市国土房管局的消息，截至2005年，该市大修基金归集数量应接近100亿元的规模，但目前归集的仅有6亿多。

　　今年全国“两会”期间，全国政协委员王翔(王翔博客,王翔新闻,王翔说吧)提交提案称，“从1998年至今全国已经积累了约1000多亿元的房屋维修基金”。但业内人士估计，除部分业主拖欠之外，被侵占或者挪用的有数百亿元。

　　维修基金有多重要？著名房地产律师秦兵(秦兵博客,秦兵新闻,秦兵说吧)举了个简单的例子——北京丰台某小区的电梯坏了，但因为维修基金被挪用，所以没钱修理，一个月只能开两次。“住在高层的老人一个月也只能下两次楼，其他时候在家里呆着。这跟坐牢有什么区别？”秦兵说。

　　开发商挪用房屋“养老钱”

　　相当一部分购房者有这样的感觉：开发商对维修基金“非常热情”，甚至出现了你不交维修基金，就不办理房产证的事情。

　　原因非常简单：几乎所有的维修基金都是被开发商挪用的，在广州、在南京、在深圳，业主因此起诉开发商的案子有十几起。

    建设部1998年颁布的“维修基金管理办法”规定：商品住房销售时，买卖双方应当签订有关维修基金的约定，购房者按房款的2%-3%向卖方缴交维修基金。开发商收到这笔钱后，应当“移交给当地房地产行政主管部门代管”。

    漏洞就出在这里———维修基金从业主手上到开发商的账户，再从开发商的账户里到政府，时间差有多长？一位不愿透露姓名的开发商称：“一两年都很正常。”

　　“房地产的泡沫经济里，账户上放着几千万一两年不动几乎不可能。”这位开发商说，“而且维修基金放在我这里，还不用付业主利息。”

　　北京颐慧佳园业主，因维修基金的事情刚刚与开发商打过官司。他们替开发商算了一笔账：如果对方把这笔钱存在银行里，一年仅活期利息收入就有数十万元。而且，开发商还可以拿这笔钱去投资股票、基金、保险、黄金等，获利轻而易举。

　　虽然《物业管理条例》规定：挪用维修基金情节严重的，可追究刑事责任，但刑法却没有相关罪名。“没有任何犯罪成本，又能占便宜的事情谁不干？”秦兵律师说。

　　2001年，北京市建委发布通知，要求严查开发商代收维修基金，并要求各区县房地局、居住小区管理办公室(简称“小区办”)不得再委托房地产商代收此项费用。但这份文件被专家认为“形同空文”。“当时对于维修基金的收、缴都没有明确规定，其中存在不少制度漏洞和管理隐患，监管自然无法得力。”中国人民大学陈幽泓教授解释说。

　　4年后，北京市建委下了死规定：代收维修基金的开发商应在3日内将钱交到小区办的账户中，并在15日内向业主出具市财政局监制的专用收据。此后又引入了“专项维修基金管理系统”———根据新流程，开发商已经无法直接接触公共维修基金。而上海在2001年出台规定：开发商在办理商品住房销售申请时，必须缴纳物业维修基金，逾期不缴的，将被行政处罚，业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。

　　但在中国的大多数城市，开发商和公积金之间的关系仍然扯不清楚。这个问题甚至难倒了法官。

　　2003年8月，广州东悦居（ 查看地图）业主李艺红向法院起诉，要求判令该开发商———广州东华实业股份有限公司，缴纳拖欠的专项维修资金190万元，这被称为“广州维修资金第一案”。

　　3年里，此案几经波折，一审虽然胜诉，但在对方反诉时又被判负。广州市中院最终裁定，此类案件不属于民事案件受理范围，“应由行政主管部门(广州市房管局)前置处理”。

　　广州市房管局一负责人表示，法院这样判决，原因是“地方法规和建设部文件在谁交纳公积金的规定上不一致”。

　　建设部规定：资金的缴交主体为业主，而《广东省物业管理条例》规定缴交主体为开发建设单位。“公说公有理、婆说婆有理，业主想执行省条例，开发商想执行建设部办法。我们对此问题的意见是建议适用省条例，但行政主管部门无权解释法律适用问题。”这位负责人说。

　　根据《广东省物业管理条例》，对于开发建设单位拒绝缴交专项维修资金的，行政主管部门只能责令限期改正，无权强制追讨。“业主要维护自身权益，最终必须通过司法途径解决。”该负责人说。

　　李艺红陷入了迷茫：法院说应该找房管局，房管局说应该找法院，我究竟该找谁？

　　“有关要求出台强制执行规定的申请，我们3年前就交到国家相关部门了，但至今没有下文。”广州市房屋安全管理所的一位人士说。

　　重庆市江北区房管局的一位负责人则认为，从行政管理上看，维修基金的归口管理单位是房管局物业科，但开发商的主管单位是建委。物业科对开发商行使的行政职能有限，惟一能制约的就只有办理产权证。但这也引起了部分法律界人士的异议，根据法规，房屋买卖属于交易双方自愿达成的协议，房管局无权拒绝办证。

　　全国政协委员王翔称，这笔巨额资金的管理各地做法并不统一。国务院《物业管理条例》规定：专项维修资金收取、使用、管理的办法，由国务院建设行政部门会同财政部门制定，但遗憾的是，至今未出台。王翔呼吁，有关部门抓紧完善住宅专项维修基金管理制度，尽快出台实施细则。

    谁来管理维修基金？

　　而在今天，全国数百亿维修基金的正躺在银行里，整日“无所事事”。

　　面对目前每年3%-4%的通货膨胀率，3年时间就面临着10%以上的贬值。等到了需要动用维修基金时，这笔钱还能支付当时的开支吗？

　　以首都为例——据北京市建委披露的数据，2005年8月商品住宅维修基金归集总额已经达到了69.5亿元。此前，北京市却没有一笔维修基金支出。

　　建设部管理办法规定：维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

　　“从法律角度来看，无论是开发商还是小区办的‘代管’都是不适宜的。”北京市房地产律师协会会长陈文(陈文博客,陈文新闻,陈文说吧)表认为，“房地产行政主管部门的职能不包括如何管理资金，更不具备管理巨额资金的功能，也无能力去按照规定所说的进行证券投资。”

　　事实上，有的业委会已经开始尝试让维修基金“活”起来。

　　2006年3月6日，北京市建委发出新文件，各小区成立业主委员会后，市小区办应及时将代管的住房维修基金移交给业委会管理。北京市新天第家园成为第一个把716万元维修基金从小区办划到业主委员会账号上的小区。

维修资金在代管期间按活期存款利率计息，年收益率为0.7%。“如果通过银行的理财方式，收益可大于定期储蓄存款利率。”新天第家园业委会主任张大宪表示。

　　新天第家园业委会把维修基金做了定期存款及组合理财。定期存款的利率要比活期存款高得多，经过转存，5年之后的公共维修基金“生”了近百万元。

　　虽然公共维修基金和利息不能让业主自由支取，但银行会为小区建立总账户，再为每一位业主建立分账户，将这笔利息分摊在分账户上。如果业主将房屋出售，这笔增值的资金价值可以折算到房屋价值中。

　　“其实，这笔钱不需要经过政府的手。”秦兵说，“最关键的还是尽快成立业委会，然后把维修基金直接存到业委会的账户上。资金的监管也不用政府部门操心，业主们自己掏出来的钱，自己当然会盯着。打个比方，夫妻俩的钱还用别人来监管么？”