千万房产证代办费失踪 揭开房产黑洞的背后

   房产证代办律师携业主巨款“神秘失踪”，“代办黑洞”乍然惊现，到底该向谁问责成了问题中的问题。

　　★采写/《小康》见习记者春华

　　2005年11月17日北京市公安局海淀分局接到一桩报案：4天前，北京当代律师事务所律师唐荣长携北京市东景苑等3个小区、400余户居民的房产证办证费用、契税和公共维修基金近千万元“失踪”。而报案方正是唐荣长所在的单位——北京当代律师事务所。

　　北京市律师协会有关人士就此事表示，代办律师卷走业主的代办费、代交契税和公共维修基金，这在全国尚属首例。

　　代办律师携巨款“失踪”

　　“当我知道不仅房产证没有办下来，连当初所交纳的相关费用已随经办律师失踪时，心里凉透了，你说，这不是知法犯法吗？”3年前，受害者王先生一家入住进了东景苑小区。买房子的钱是交了，可是房产证至今都没办下来。如今发生这种事，王先生说他“很无奈，一时不知怎么办好”。

　　此次事件涉及的3个小区在事发后不久就自发组织了产权证处理小组，根据该处理小组初步统计，和王先生同样遭遇的还有东景苑其他100多户，以及亚运村阳光新干线的100多户和石景山经济适用住房翠谷玉景200多户业主，资金总额高达近千万元。

　　采访中，此次事件受害者之一的赖先生向《小康》讲述了自己的亲身经历，2002年他贷款50万元在东景苑买了一套90多平方米的房子。当时交给当代律师事务所的产权代办费是1000元，手续费等将近500元，公共维修基金1.6万元，契税7000多元，共2.4万多元。当时办理入住的时候，按开发商规定的入住程序，必须先交契税和公共维修基金才能拿钥匙。

　　采访中，赖先生将他至今保留着盖有“北京市当代律师事务所”公章的《办理房屋所有权证委托及收费凭单》拿给《小康》看，上面列出了“当代”代收的费用，这些费用包括：契税、公共维修基金、测绘费、登记费、代办费、抵押登记手续费、工本费等7项。

　　这一事件最初是怎样被发现的呢？几个月前，东景苑小区的两位业主因为需要用房产证办理相关手续，几次前往当代律师事务所询问相关事宜，但一直未得到明确答复。通过几次交涉后，该事务所相关人员才不得不告诉他们，此事的具体经办人，该所律师唐荣长已经携巨款“消失”了。

　　在此之前，他们也曾多次打电话到“当代”询问办证情况，对方告知：团体办理房产证比较麻烦，要一批一批轮着来，因此拖的时间会比较长。业主说，如果不是急需房产证，这桩案件真不知何时才会浮出水面。

　　“房产黑洞”的背后

　　房产证牵涉到每个业主的切身利益，如何及时办理房产证一直是社会各界关注的热点问题。国家建设部《城市商品房销售管理办法》和最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定：房地产开发企业在预售商品房交付使用后90个自然日内，为购房者办理完产权证。但实际上此项规定目前在包括北京在内的很多城市很难得到落实。

　　据《小康》了解，目前导致产权证90天“难产”的原因主要有三个：相关资料搜集齐全难；政府部门工作积压；开发商操作不规范等。但从实际情况来看，政府部门工作量大导致积压的问题最为突出。

　　3年多没有办下房产证的东景苑等3个小区的400多名业主，现如今因唐荣长的失踪，使得办证愈加复杂化。而身为国有企业的开发商北京建工集团有限责任公司(以下简称“建工集团”)，在此次案件中也同样受损。

　　事发后，建工集团同意垫付被唐荣长卷走的巨款，然后向当代律师事务所追款。而按行业惯例，在贷款买房的业主产权证办理下来并抵押到银行之前，开发商必须为其垫付在银行抵押贷款额10%的无息担保金。并且，开发商须将贷款业主的房产证全部办妥，银行才会归还其贷款担保金。

　　据建工集团内部人士透露，仅一个东景苑小区，集团抵押在银行的担保金就有六七百万。这样一笔巨款因为唐荣长的失踪而不得不更长时间、毫无利息地押在银行。

　　中伦金通律师事务所律师张学兵告诉《小康》，目前我国商品房买卖中存在的一个普遍情况是，房产证大都由开发商或由其指定的律师事务所等中介机构代办。更有甚者，开发商甚至因此要求业主们预交维修基金和契税。

　　业主的办证费用集中在一起是一个庞大的数目，对代办机构来说，除了可以直接获取代办费外，还有巨大的利润收入：将此笔款项存在银行可获取利息，还可以投资赚钱。

　　“有的中介可能会采取故意拖延时间的办法，以获取更大利润，而且根本没有人能保证不会有信用危机。”邦成律师事务所周浩峰告诉《小康》。

　　该向谁问责

　　历经3年，为何一纸“房产证”迟迟办不下来呢？

　　对此，从事房地产办证方面工作的陈先生认为存在两种可能，一种是代理办证的律师事务所根本没有把办证的相关资料报送办证机关，另一种可能性是房屋本身存在问题，无法通过审批。但这3个小区中除了此次办证款被卷的业主外，其他业主已陆续领到了房产证。因此，陈先生认为，东景苑等小区的房屋本身存在问题的可能性可以排除。

　　北京易行律师事务所律师刘凝告诉《小康》：“由律师事务所为业主代办房产证是一种普遍的做法。近两年来，这种做法在律师界、业主中间引起了一定的争议。”据刘介绍，争论的焦点在于，由于开发商、律师事务所和业主之间存在一种难以理顺的法律关系，在大多数情况下，代理办证的律师事务所是由开发商指定的，他们之间因此存在一种委托与被委托的关系，而律师事务所的真正服务对象是业主，这就在实际上造成了服务对象与委托人之间的脱节；同时，开发商指定律师事务所，使业主丧失了其自由选择的权利。

　　业内人士指出，在目前房产证中介代办中，律师卷款失踪案不过是暴露出的问题的“冰山一角”。在漫长的办证周期内，将巨额费用交与信用度“飘忽”的中介机构的普遍现状，存在着巨大的隐患。有关方面应联合制定法规，规范购房相关费用的交纳办法，消除潜在的隐患和风险，从根本上避免类似事件再发生。

　　专家提议，开发商一定要加强对代办产权证的律师事务所的监督。建工地产这3个项目此次发生的事情给了广大开发商一剂清醒剂：一定要加强对代办产权的律师事务所的监督。试想一下，如果这次不是建工地产垫资给购房人办理产权证；如果这3个项目都是高档住宅项目，贷款额相对比较高，那么在购房人受害的同时，开发商也受害，被抵押在银行的大额按揭贷款担保金就拿不回来了。

　　2005年12月14日，开发商北京建工集团向该3个小区派出工作组，开始处理相关事宜。建工集团并表示，将会为业主垫付办理房产证款项并为其代办。

    文章来源：  http://house.sina.com.cn 2006年02月22日《小康》杂志