以擅处共有财产为由悔约 法院判决卖方双倍返定金

作者：肖蓉蓉 汪卉   发布时间：2008-08-04

    中国法院网讯   因在房屋出售过程中毁约，本网今天获悉，北京市第二中级人民法院终审判决：驳回闫女士、张先生上诉，维持一审法院作出闫女士与龚女士、房地产公司签订的房屋买卖合同解除，闫女士双倍返还龚女士定金共计16万元，支付房地产公司2万元违约金的判决。

    1983年1月5日，闫女士与张先生登记结婚。2003年3月14日，闫女士从开发商处购买了一套房屋，产权登记在闫女士名下。2007年7月18日，闫女士经房地产公司将房屋出售给龚女士，龚女士依约先后支付了8万元定金。当月24日，闫女士就上述房屋与案外人宋某另行签订了房屋买卖合同。当月25日，闫女士以丈夫张先生不同意出售房屋为由通知房地产公司不再履行合同。房地产公司又将该消息通知龚女士。同年8月23日，闫女士为宋某办理了房屋产权过户手续。

    2007年9月，龚女士诉至一审法院，要求确认解除房屋买卖合同、闫女士双倍返还定金共计16万元。房地产公司同时也起诉到法院，要求确认解除房屋买卖合同，闫女士支付2万元违约金，并支付居间活动费用及损失共计1.5万元。闫女士辩称，在签订房屋买卖合同时没有征求张先生意见，合同签订后，张先生不同意，所以合同无效。可以单倍返还龚女士8万元定金；可以补偿房地产公司联系业务费用及其他损失，以500元为限。张先生称，房屋属夫妻共同共有财产，闫女士擅自处分共有财产，为无权处置。故现请求确认闫女士、龚女士、房地产公司三方签订的房屋买卖合同无效。龚女士、房地产公司对张先生的请求辩称，合同是有效的。闫女士对张先生的请求辩称，同意合同无效，但应追究房地产公司责任。

    一审法院经审理判决后，闫女士、张先生不服，上诉到二中院。

    二中院经审理认为，闫女士、龚女士、房地产公司三方签订房屋买卖合同后，龚女士履行了给付定金的义务，合同未履行完毕时，闫女士就诉争房屋已与他人再次签订买卖合同，并收取了价金，办理了产权过户手续，故应当认定张先生在闫女士签订上述合同之前知悉闫女士将对诉争房屋进行出售房屋一事。现张先生、闫女士的反悔意见依据不足，法院难以采信。龚女士依约向闫女士交纳定金8万元，现其要求闫女士双倍返还定金共计16万元的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；房地产公司依约要求闫女士支付违约金2万元的诉讼请求合理，亦予以支持。一审法院认定张先生、闫女士以闫女士出售诉争房屋之前未取得张先生同意为由主张上述合同无效，缺乏事实依据，一审法院确认合同有效正确，应予维持。据此，作出上述判决。

    法官释法：

    该案涉及房屋权属证书上登记的产权人未经配偶同意签订的房屋买卖合同的效力认定、不动产善意取得制度的适用条件及出卖人一房二卖、恶意违约情况下违约责任的承担等问题，较为集中的体现了当下二手房买卖纠纷中的突出矛盾。

    根据婚姻法第十七条，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。该条规定应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。城市房地产管理法中，则有转让房产应当取得共有人书面确认的相关规定。

    在司法实践中，对上述法律规定的适用存在不同观点。审判实践中，经常遇到房屋所有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。而且，往往确认无效的合同仅履行至交付定金、首付购房款等环节，没有履行至办理完毕产权过户手续，交易完成阶段，不符合《合同法》规定的善意第三人的条件，因此买受人不能认定为善意第三人。且在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况亦不予审查，仅以系不动产权利人本人，即可办理产权过户手续。从合同签订、履行的诚信原则考虑，我们认为，房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效；但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

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