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有关工程款优先受偿权问题
留言内容留言者：匿名	谢谢您的回复。非常抱歉我没有将问题详细表达。情况是：业主因银行债务被查封在建工程，而在节前为了解决农民工问题，向受让方预支了部分款项。原来商定以司法变卖方式过户，后因追加查封只能走拍卖途径。由于拍卖款因追加查封不足清偿，而工程款又是业主希望优先解决的债务，必将牵涉到预支款项的优先受偿权问题。如果优先受偿权确定，则工程款包括预支部分都可以解决。如果因为事实上已支付就不具优先权，则业主需要归还该预支款，这又难以解决。请问律师意见。
	来自: 218.90.170.150 留言时间: 2007/6/21 14:42:01
回复内容	建设工程优先受偿权的法律特征　　（一）建设工程优先受偿权是一种法定而不依赖约定的担保权。即法定担保权。虽然《担保法》对此未作明确规定，但《合同法》以法律的形式将其固定下来，它是一种勿需当事人双方约定而依据法律而存在的权利，也是目前我国法律中存在的唯一的对特定的行业的法定担保权。　　（二）优先于银行的抵押权。《合同法》中规定了优先受偿的原则，而最高人民法院的司法解释明确规定它优先于抵押权。　　（三）优先于其它普通债权。实践中发包人对外一般有多笔债务，如某些工程中“三材”由发包人购买供应对材料供应商的欠款。依据优先受偿权的规定，承包人对工程的受偿权优先于这些债权人。　　当然实践中可能有一些冲突，譬如在承包人行使优先受偿权之前，其它债权人向人民法院起诉，对工程某部分或整体进行查封保全。这种优先受偿权能否对抗法院或其它司法机关的保全而优先受偿。也就是说在承包人未主动主张优先受偿权时承包人对工程的受偿权是否当然优先。我们认为既然优先受偿权优先于抵押权。就应能对抗并优先于人民法院保全。　　对此实践中为避免不必要的麻烦，把握好主张优先受偿权的时机就特别重要。　　（四）在破产还债程序中优先受偿权仍应排在抵押受偿权之前，即除破产费用、企业职工工资和劳动保险费用及所欠税款外，就应为建设工程优先受偿权。笔者认为发包人一旦进入破产还债程序，承包人勿需主张，就自然拥有优先受偿权。这必将改变以往建筑企业在发包人进入破产还债程序后就血本无归的情况。　　（五）不能对抗已支付全部或大部分购房款的房屋买受人。这条规定对行使建设工程优先受偿权极为不利，因为如何认定这种房屋买受人非常难以控制和操作。最高人民法院司法解释中没有规定购房合同是否必须经过备案或公证，而仅以是否支付了全部或大部分房款作为抗辩标准。实践中发包人很可能会利用这一规定，制造虚假的房屋买受人而对承包人行使优先权进行抗辩权。
	回复：陈广生律师回复时间： 2007/6/21 21:34:11

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