最高人民法院：设定抵押的房屋可以查封拍卖

2005-12-22 作者：石国胜　摘自：　编辑：李刚

 　最高人民法院：设定抵押的房屋可以查封拍卖 
 
    2005年12月21日，最高人民法院公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，就人民法院根据抵押权人申请，执行设定抵押的房屋的问题作出规定。就该司法解释的有关问题，最高人民法院执行办主任俞灵雨接受了本报记者的专访。 

    为何出台这个解释 

    俞灵雨说，2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定出台后，有人认为，从长远看，如果设定抵押的房屋也不能执行，不利于维护银行房贷债权，增加了银行的经营风险，将影响商业银行的住房消费信贷业务，不利于住房按揭市场的发展，同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。各地银行为了维护自己的房贷权益，纷纷采取措施提高房贷门槛，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房，最终损害了广大消费者的利益。为此，最高人民法院在广泛征求意见的基础上，结合法院执行工作的实践经验，制定了该司法解释。 

    《查封规定》第六条继续适用吗 

    俞灵雨说，《查封规定》第六条规定的原则并无不当。房屋是基本的生活资料，显然属于生活必需品。因此，《查封规定》第六条规定是符合民事诉讼法立法精神的，也体现了人权高于债权的理念。《执行抵押房屋的规定》是针对已经设定抵押的房屋应当如何执行所作的规定，属于特殊情形，并不是对《查封规定》第六条的修改。因此《查封规定》第六条仍继续适用。 

    设定抵押的房屋为何可以执行 

    俞灵雨说，根据《执行抵押房屋的规定》，属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。这主要是从设定抵押的债权的特殊性考虑的。如果用于设定抵押的房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需，那么对该房屋的执行与维护被执行人及其所扶养家属基本的居住条件确实有一定的矛盾。我们认为，与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵押的房屋确有其特殊性，不仅居住者没有取得完全的所有权，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此，为了保护申请执行人的利益，应当允许对设定抵押的房屋予以执行。 

    如何执行设定抵押的房屋 

    俞灵雨说，为了最大限度地保护被执行人及其所扶养家属的利益，尽量减小由于强制执行对其造成的影响，《执行抵押房屋的规定》对执行属被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序。首先，人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强制迁出。其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。 

    低保对象能被强制迁出吗 

    俞灵雨说，《执行抵押房屋的规定》明确规定，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不得强制迁出。因为列入低保对象的公民，经济上都比较困难，而低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况也较为少见，且居住的房屋本身价值不会太高，采取由申请执行人提供基本住房后再对原住房予以执行的措施对实现申请执行人的债权意义不大。因此《执行抵押房屋的规定》对于以低保对象为被执行人的情况作了特殊规定。（石国胜）

●司法解释

最高人民法院公告

    《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2005年12月21日起施行。

　　                                        最高人民法院
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2005年12月14日 

      最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

       (2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过)

法释[2005]14号 

    根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：

    第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

    第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

    第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。

    强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

    第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

    第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

    已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

    第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

    第七条本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。 

  本文关键词：抵押,房屋