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怎样审查开发商的商品房销售(预售)许可证
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   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。” 
  【学者秦兵释义:中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅131100字,可谓大道至简。
  高法的这项解释是一种明显的功利思想,相对于说双方不到结婚年龄是非法婚姻关系,但是离婚前已经到达结婚年龄的除外;前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性;所以有人说中国没有办不成的事情,关键看你怎么办。
  对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,我劝你还是要快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低,而且是低多了。】

    那么,怎样审查开发商的商品房销售(预售)许可证呢?

《北京市商品房销售许可证》对买房人来说非常重要。因为您买的房子是否合法,关键看其是否有《商品房销售许可证》,一个项目只要有了此证,就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是《北京市商品房销售许可证》的复印件。这里面名堂挺多,您一定要仔细审看。

  《北京市商品房销售许可证》内主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

  看售房单位这个栏目时,主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类:一类是开发商自身的一个下属部门;一类是开发商委托的销售代表。如是后者,应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限(此处您可千万要小心谨慎,不少购房人在此处上当受骗)。

  看项目名称这个栏目时要注意,因为一个项目在开发过程中会有很多名字,起施工号、正式地名,有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

  用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看,决定了项目土地出让金按哪类物业交,土地使用年限如何定。从消费者角度看,直接影响了将来物业的收费标准的允许范围,比如是普通住宅就不能按公寓收费。

  销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发,也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别,但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》,至少有两三年你心里有点不踏实吧?

此外,发证机关及其公章必须清楚,必须是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方(通常有效期是一年,您可看仔细)。

http://www.bjlawyer.net.cn/ShowArticle.shtml?ID=200612291224951487.htm

 

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