办理房屋权属证书过程中存在的问题分析

                       陈广生  律师

 本文关键词：办证   (房屋所有权转移登记)

 房屋权属证书俗称“房产证”，是指《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》【经济适用房的土地来源是政府划拨土地，故只有《房屋所有权证》而没有《国有土地使用权证》】。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 依法登记的房屋权利受国家法律保护。

 房地产开发商基于房屋买卖关系必须交付房屋和保证房屋的所有权转移给购房人。但在实际交易过程中由于房地产开发商违法操作，经常发生迟延办理房屋权属证书、不能办理房屋权属证书、交易的房屋根本没有房屋权属证书等现象。

案例：张先生等80余名购房人与某房地产项目的开发商签定了《北京市商品房预售合同》，合同约定在2003年10月交房，关于房屋产权登记的时间约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方………，……”。

所购房屋如期交付后张先生等80余名购房人多次找到开发商要求其协助办理房屋权属证书，开发商称相关手续正在办理中。但张先生等80余名购房人入住三年，至今仍没有办下来房屋权属证书，与开发商发生争议。

 经初步了解，该开发商是在有《商品房销售(预售)许可证》】的情况下销售房屋，也就是说，开发商是在合法销售房屋，但张先生等80余名购房人入住三年为什么至今还没有办好房屋权属证书呢？

按照《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第十六条的规定，房地产开发商应当在楼宇竣工验收合格后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记（俗称办大产权证），此时开发商应当提交《用地证明文件》或者《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

 按照《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第二十七条规定，登记机关对开发商提供的上述文件申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记【包括转移登记、变更登记、他项权利登记】应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书（俗称大产权证）。

　　如果房地产开发商办下来大产权证，下一步的工作是办理房屋权属转移登记（即购房人的房产证）。按照惯例由两种具体操作办法：

1、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记（这时在实际操作中大多是开发商在房屋交付使用后××日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如果开发商提交的资料齐全，小业主这方面完全可以自行办理产权证）；

2、买受人同意委托_开发商指定机构_向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用××××元人民币（大写）。

办理房屋权属登记的关键问题是在房地产开发商第一步办理房屋所有权的“初始登记”。这时房地产开发商应当提交《用地证明文件》（经济适用房）或者《土地使用权证》（商品房）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。如果房地产开发商提交的“房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”不符合登记机关的规定，登记机关会“退件”，并且会书面告知房地产开发商为什么“退件”，需要补充那些文件。

 房地产开发商按照登记机关的要求补充相关材料后，再次“递件”，通常会在30日内将房屋所有权初始登记办理完毕，取得“大产权证”。

 回到本案，张先生等80余名购房人入住三年为什么至今还没有办好自己的房屋权属证书？这就需要查清楚房地产开发商的“大产权证”办没办下来。入住三年如果房地产开发商的“大产权证”还没办下来，这里面可以肯定存在其它严重问题！

这时，必须首先查清开发商办不下来“大产权证”的根本原因（但切不可道听途说，要保留证据），必要时可以采取法律手段维护自己的合法权益。但千万不可坐失良机，还是抓紧为好，一旦开发商去向不明或者破产倒闭，到那时可就麻烦多多！！ 

      http://www.bjlawyer.net.cn/ShowArticle.shtml?ID=200931518185215756.htm