五大案例解析购房"刁钻"问题

               重庆晨报  2007-12-20 10:01:39.0  董道娟 

　　上周“热线”栏目中涉及《物权法》 的若干问题受到购房者热切关注,不少人来电提出新问题。重庆百君律师事务所王强律师再次一一作答。

　　案例一：《物权法》实施前的业主利益仍受保护

　　渝中区张先生：看了12日“热线”刊登了《物权法》不允许住改商,我们的情况是住在一栋上世纪80年代修建的老居民楼内,一楼很早以前就被改成了门面经营茶叶,现在有人从9月开始着手经营小面铺。因为《物权法》从10月1日才施行,管不着对方,我们只好根据《重庆市环境保护条例》规定的“禁止在主城区无公共烟道的综合楼、住宅楼内新建、扩建餐饮项目”向渝中区环保局投诉,得到支持。工商局却说“30平方米以内开面馆是可以的”,请问我们该怎么办？

　　王强律师：购房者认为“《物权法》10月1日才施行管不着对方”的认识有误区,即使是以前建成的房子、早已改为商业门面,像张先生这样的利害关系业主,完全可以根据《物权法》第77条先告知对方违法,若不行再起诉,不用再纠缠环保条例。

　　案例二：划拨地用房每次转让都要交土地收益金

　　沙区徐先生：12日“热线”说划拨地上的房屋,转让时要支付土地收益金,请问已经转让过的房屋,第二次转让时是否还要交纳？

　　王强律师：划拨地用房,土地收益金转让一次交纳一次。

　　案例三：开发商不开发票,购房者切莫拒付房款

　　江北区刘先生：我于去年买房,当时开发商不能出具房款发票,我就没交款,但签了合同,交了契税、五通费等除去大修基金外的其它费用。今年8月通知接房,没交款接不了,我于11月交齐了所有房款,结果还是没接到房,开发商说房价已涨,要补齐差价和违约金共3万元,请问我该怎么办？

　　王强律师：购房者有不谨慎之处,因为难以证明当时不付款是开发商不能开发票所致。因此从表面看是购房者逾期付款违约,应按合同约定支付违约金。但差价无法律依据,合同中也无约定,因此不应得到支持。

　　案例四：合同中没约定办证时间,也可起诉开发商不办证

　　永川焦先生：我于2003年购房,合同中没有约定办证时间,但是近5年了,房产证仍未办下来。开发商已不在当地开发,唯一的留守人员以各种理由推脱,请问该怎么办？

　　王强律师：这个问题具有普遍性。建议购房者起诉,法律有要求开发商办证的规定,即使合同没约定、开发商到别处开发,也不受影响,可以申请法院强制执行。只要房屋不是没通过综合验收的、不是在别人名下的,都能办下来。

　　案例五：开发商不退购房协议,可到房管部门调取

　　渝北区刘先生：我于2003年农转非购买商品房,开发商把购房协议收走了,协议中写明交了千分之一点五的契税,现在的政策农转非可以退契税,于是找开发商退还协议,但对方不给。请问该怎么办？

　　王强律师：再次提醒购房者,购房合同或协议得自己持有。若是国家退税,到房管部门调取房屋档案即可,档案中应包含购房者与开发商订的商品房买卖协议。若有困难,可委托律师调取。