房屋预查封与业主权益保护

二〇〇六年

　　最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（即法发[2004]5号文），该通知了规范人民法院的执行和国土资源、房地产管理部门的协助执行，还首次提出了预查封的概念，随后，最高院接连又下发了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（即法释［2004］15号）、《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（即法释［2004］16号）。这些规定的实施，使不动产的查封、拍卖、执行和协助执行这个一直困扰着人民法院和房地产管理部门而又与广大人民群众利益息息相关的问题得到了较好的规范。

　　在实务中，房产部门在协助人民法院对房屋进行预查封时，房屋期权登记与预查封的仍存在冲突。这些冲突又直接影响了预购商品房即业主的合法权益。房屋期权登记与预查封的冲突主要表现在：

　　一、期权登记与预查封开发企业房屋的冲突

　　根据规定，笔者认为，预查封房地产开发企业的房屋，应当符合三个条件：一是属于开发企业建设的房屋，二是取得了商品房预售许可证的房屋，三是没有以任何形式销售给他人的房屋。而那些已办理了预售合同备案登记、正在申请办理备案登记，或者签订了商品房销售合同但没有进行备案登记的房屋不在预查封之列。但有些法院要求房产部门协助预查封登记时，对不属于开发公司的房屋，如拆迁偿还给拆迁户的房屋、已经销售出去的房屋或没有发放预售许可证的期房，也要求房地产管理部门协助进行预查封登记，甚至留置送达在房地产管理部门，使协助执行者无所适从，产生冲突。

　　二、预购人商品房合同登记备案和查封的冲突

　　随着人们法律意识的加强，预购了商品房的业主，要求合同备案的人数越来越多，同时，涉案房地产官司也在逐年增加。以长沙市为例：2005年第二季度，长沙市房屋产权管理局为51家房地产开发企业开发的236幢商品房核发了商品房预售许可证，为10776套房屋的业主办理了商品房预售合同登记备案；同时，各地法院预查封了近30家开发企业的部分预售商品房，预查封了68位业主的房屋。在预查封业主的房屋时，双方的冲突主要是：预查封的房屋没有申请办理合同备案，或不属于被执行人的房屋。法院认为，凡是预查封，房地产管理部门都应当无条件地执行，对法院的文书不必进行审查，如果执行有误，当事人会找法院；房产管理部门认为，虽不对法律文书进行实质审查，但可以进行形式审查，如果协助执行主体与登记主体明显不符合，如何协助？且当事人常常不找法院，他们认为是房地产管理部门没有依法行政，使矛盾集中到房地产部门。

　　三、进行期房登记的房屋与法院执行的冲突

　　一些房地产开发企业一房两卖或多卖，引起购房者的矛盾，其一个购房人办理了合同登记备案手续，另一购房人因购房权益得不到有效的保障，向人民法院提起诉讼。人民法院在进行实体处理前，没有到当地房地产管理部门查询房屋权属情况，直接将诉争房屋判给受让人，要求房地产管理部门协助办理登记备案手续。但房地产管理部门协助时就会遇到法律障碍：一套房屋要同时备案到两个买受人的名下。因为原已依法办理的预购商品房合同登记备案已通过登记形式确认了房地产权利人，法院以判决的形式又确认了一个新的房地产权利人，房地产管理部门依法办理的合同备案登记的买受人与法院确认的新买受人的权利发生冲突。但已办理期权登记的房屋具有公信力，未经法定程序不得撤销，而法院的判决具有法律效力，登记机关既不能撤销备案登记，又不能不执行法院的判决，致使两个买受人的权益都得不到有效保护。

　　另一方面，今年5月份，国务院办公厅转发了七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，在该意见中明确规定期房不得转让，而预购商品房买受人的纠纷可能导致期房被转让。常常是法院将预购人的房屋拍卖或变卖后，要求房地产管理部门根据法律文书办理期房转让手续，如果协助办理，又不符合国务院的规定；如果不协助，法律文书又变成一纸空文。

　　四、被撤销预售许可证的房屋与法院执行的冲突

　　随着房地产市场的规范，一些实力不够和信誉不好的房地产开发企业被市场淘汰，他们开发的楼盘不符合商品房预售的条件，预售许可证被撤销，由此引起纠纷。有的法院在审理这类房屋案件时，将诉争房地产拍卖或变卖给第三人，并要房地产管理部门协助办过户手续。由于该类商品房的预售许可证被注销，被拍卖的房屋已不具备备案登记的条件，同时又没有达到验收标准，不能办理商品房栋产权证，因此，也不符合办理房屋分户产权证的条件，登记机关只能收持法律文书，却无法协助执行。

　　期房登记与法院预查封的冲突的形式还有其他情形，在冲突中真正的受害者可能要数购买预售商品房的业主了。因此，怎样保障自己购房的合法权益不受侵害，成为业主们经常思考的问题。去年建设部修订了《城市商品房预售管理办法》，办法中规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售；商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同；开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。为此，长沙市房屋产权管理局专门下发了《长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法》，商品房获准销售后，市房产局将在网上公布《商品房预售许可证》的主要内容，项目概况、配套设施、及公共配套情况，房地产抵押、查封等权利限制情况，楼盘表及销售的具体情况和商品房销售合同示范文本等信息。这些措施的出台，进一步保护了购房者的合法权益。因此，为有效防止纠纷的产生，建议所有的购房者在购房前一定要登录相关网站，进入“商品房网上签约和备案登记管理系统”，仔细比较后慎重签约；签约后，及时进行登记备案。这样，即使开发商的房屋被法院预查封也能在签约前知晓，签约后合同办理了登记备案，法院也就不会查封业主所购买的房屋了，使许多纠纷得到有效的防范。最近，市房产局还推出了购房者在购房系统中设置购房密码的新举措，业主可以凭购房密码随时查询预购商品房的情况，如果知晓购买的房屋被法院查封，业主应当及时向法院提出异议。

　　总之，随着房地产市场的发展，人们法律意识的提高，市场行为的进一步规范，诚信体系的进一步建立，依法行政、执法必严的推行，期权登记与司法协助的矛盾将会逐步解决，业主的合法权益将受得到最大程度的保护。

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