农村房屋买卖无效 卖房人因"信赖利益"应补偿

作者： 崔亮    发布时间： 2008-11-17

     中国法院网讯   卖房人以自己卖出的房子是农村的宅基地为由要求确认买卖房屋合同无效，近日，北京市昌平区人民法院做出判决，认为尽管双方买卖房屋合同违反了法律规定无效，但卖房人明知农村宅基地不允许卖给外村的人，仍然签订买卖合同，导致了买房人信赖利益损失，应当予以赔偿。

   2002年4月9日家住昌平区的王先生与山东来京的李先生签订了一份房屋买卖协议，王先生将位于昌平区沙河镇农村的房屋卖给李先生。约定房产总价13万元，附属电气设备及旧家具折价5000元，共计135000元。协议签订后，双方履行了合同约定。后李先生对该院落内的部分房屋进行了装修，并增建了部分房屋。

    但在今年年初，王先生将李先生起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，李先生将房屋返还给自己。

    李先生认为当初的买卖合同是双方真实意思表示，并没违反法律规定。应依法驳回原告的请求。合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李先生当庭提出反诉，要求王先生赔偿自己信赖利益损失80万元。王先生则表示只同意返还当初的购房款。

    法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。

    法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。

    在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王先生主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李先生显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王先生与李先生签订和房屋买卖合同无效，王先生返还李先生购房款135000元，并补偿经济损失200000元。李先生在收到上述款项后，将房屋交还给王先生。

    http://www.chinacourt.org/html/article/200811/17/330822.shtml