婚房产权实难如实登记
焦点上海房地产网 sh.focus.cn 2006年09月21日 上海商报
日前，本报编辑部在众多的读者来信中发现了一封较为特殊的求助信。这位名叫王静（化名）的读者在信中提到，她和一同来自浙江的男友在上海定了一套新房，首付由男方家长承担，而房贷月供将由情侣双方自行承担，但男方家长却坚决不让王静在产权证上署名，令她十分难过。
今年是结婚大年，数以万计的青年男女将携手步入全新的生活。作为筹备结婚过程中的一件大事，买婚房倍受重视，那么，婚房的产权都是怎么处理的呢？
■详情叙述
记者找到了王静进行深入了解，据她描述，她和男友所购置的房源总价为１０６万元，在付大定之前，双方商量好由男方家长付出７０万元首付，其余３６万元由王静和男友共同贷款。“但是付了大定之后的一个星期六早上，男友家里突然打电话过来叮嘱他产权证上千万不能写上我的名字。”她说，男友父母认为年轻人感情稳定性差，怕署了女方名字后，万一情侣分手，女方会分走男方的一部分财产。“我真的不是想骗他们的钱，我也要负担每月还贷的，３６万元的贷款２０年利息，一共要还近６０万元呢。” 王静认为，在她也出钱的情况下，男方父母拒绝在产证上署她名字，这是十分不讲道理的。“而且我也要为自己的利益负责，如果不署我名字，我每个月付的钱谁来保证不流失？如果真像他们说的那样我们以后分手，我所有的钱是不是也扔进大海了？”她说，现在离她和男友一起去签预售合同的日子越来越近了，她很迷茫，不知道该怎么处理才最妥当。
调查一 单方首付 房产证上署名之争
据网上的专题调查数据显示，在参与调查的２２６１个人中，２５－３０岁之间的年轻人目前有购房意向的比例较高，占到了总调查人数的近六成。先领证（结婚证）后买房的受调查者占了七成，另有三成受调查者比较“前卫”，选择先买房后办证（结婚证）。而据调查反馈显示，“前卫”的代价也比较大，先买房后办证的这一部分受调查者，在以后的日子里产生纠纷的偏多。尤其是“婚前买房婚后出产证”的情况，纠纷集中在所购产权是否为婚后财产，以及未署名一方所偿还贷款部分的界定上。记者发现，七成以上的被调查者认为婚房的产权归属问题很重要，并且，不计划在婚后更改产权关系的受调查者也达到了七成以上。这一部分人普遍较警惕，在婚前便把产权问题理清，以免将来麻烦。
值得一提的是，调查中有一项“若是男方父母承担房款５０％以上，其余由情侣承担该如何署名”的选择，正好是读者王静所遇到的情况。记者发现，符合该类情况的受调查者态度较为统一，四个选项中选择情侣共同署名的达到５４％，男方父母和情侣共同署名的有２７％，选择署男方名字的受调查者只占到了该类情况的１５％。而在接受到的调查反馈中，一部分调查者认为“自己的权利自己一定要争取，虽然说钱毕竟不能衡量爱情的轻重。但钱还是有很多用处的，事前一定要商量清楚。否则以后会有麻烦。”
调查二 双方首付 仍难免产权纠纷
在产权纠纷方面，有６４％的受调查者表示会因产权纠纷而分手，原因集中在女方没有承担费用，但强烈要求署名这一点中，因这一纠纷分手的情侣或夫妻占了总分手量的３０．９４％。有２０％的情侣或夫妻分手是因为男方家长和女方均承担了一定费用，男方家长坚决不署女方名字；另外，诸如因男方家长和女方均承担了一定费用，家长要求共同署名；女方家长和男方均承担了一定费用，女方家长坚决不署男方名字；这两类情况产生的几率相近，基本在１１－１５％左右。
现实生活中，当情侣之间感情破裂，一切似乎都“尽在产权之中”。申房律师事务所孙洪林律师表示，婚姻是一种社会认可的，人们普遍实行的两性结合形式，婚姻家庭制度与每个公民及家庭息息相关。婚姻关系包含了因两性结合形成的特定人身关系，以及由此派生出的财产关系。随着社会的发展，物质生活水平的提高，财富在婚姻中占有的比重逐渐加大，尤其在房地产方面，婚姻双方有关房产的争议、纠纷逐年呈上升趋势。而与之相关的房地产纠纷发生时通常会依婚姻家庭关系的差异，而有不同的处理结果。
孙律师认为，小情侣因感情冲动购房，存在纠纷隐患。“两个在同居期间就购买了房产，产权登记为其中的一人或两人。这种情况通常难以处理，关键问题在于是否能够证明此种情况。”他介绍，对于产权登记为一人的通常只能够主张返还已付的房款，而产权登记为两人的如果能够证明自己出资份额的，一般可以按照出资比例来确定产权份额。对于其它情况，只有其它相关的证据予以补证才能证明双方共同购买房屋的事实存在，才能对相关产权归属作为认定。他还表示，现实生活中，确实有不少人以结婚为借口骗对方购房，并将自己作为产权人登记，在取得产权资格之后马上就与对方提出分手并要求分割房产。因此作为出资较多的一方，在遇到以购房并成为产权人为结婚前提条件的情况下，应当有足够的警惕心，小心被骗感情又骗财。
调查三 父母出钱 不予署名似天经地义
在调查过程中记者注意到，目前的年轻人已普遍认为，父母为子女买房是一件“义务”。一般来说，父母和情侣共同出资购房的情况下，选择情侣和父母共同署名的比率基本上能占到２０％以上，但署父母名的基本不到５％。而由父母单方面承担房款的情况下，选择署父母名字或者情侣和父母共同署名这两个选项的受调查者分别未到２０％。６０％以上的人认为哪方父母出钱就该署该方子女的名字。就算是房款由双方家长共同承担，选择情侣署名的受调查者也占到了６０％以上。
另外，记者专门对近期具有购房意向的年轻人进行了随机调查，大部分受调查者认为父母为子女买婚房是一个传统，一位陈小姐表示，“历来都是这样的风俗，写我名字也是正常的，但也不是说父母有这个‘义务’。毕竟他们把我们养到１８岁就已经结束任务了。”还有一部分年轻人则认为，在家庭条件富裕的情况下，父母为自己买一套房子是“应该”的。而只有一位被调查的朱小姐认为，父母为自己买房会增加自己的压力，“父母赚钱也不容易的，我要是能自己付还是自己付，给父母减少些压力吧。”朱小姐如是说。
丑话说在前头未必管用
调查显示，婚房的法律纠纷主要集中在财产分割问题上。其中尤以“婚前购房时双方出资，但只有一方署名”和“房屋价值变动，分割有异议”的情况为最多——王静的遭遇十分普遍。为此记者特意采访对婚房纠纷了如指掌的律师，分门别类对恋爱和结婚时房产纠纷进行分析，为读者“支招”。
难题一 一人购房 双方还贷
本报的调查问卷显示，男女双方先恋爱、后买房、再结婚的“三步曲”已经为大多数青年人所接受，占到了相当比例。但问题也就随之产生——买房时登记夫妻双方一人姓名，婚后还贷夫妻共同承担。在离婚后分割财产时，大部分人认为，既然房屋以夫妻共同财产还贷的非产权人一方对购房做出了贡献所以应当享有部分产权。这一情况在近年来显得尤为突出。这种常规的想法，是否正确，在房屋产权处理时如何确定？
实际上 房屋并非“全程”共有
陈小姐与康先生恋爱多年。双方早到了谈婚论嫁年龄，但苦于无房结婚，一直没有办理婚姻登记。２００４年２月初，康先生以自己个人名义与某开发商签订购房合同，约定购买一套合同价为１２０万元的闵行区公寓房。签订购房合同后，康先生付清３６万元的首付款。其余８４万元房款，由康先生从银行三十年按揭贷款，每月还贷约７０００元左右。２个月后，康先生与陈小姐喜结连理。婚后２００５年２月，康先生取得了该房屋的产权证书。当时房产证上登记为康先生一人所有。２００５年４月，双方感情不合协议离婚。
但是，双方对房屋是否系夫妻共同财产存在严重分歧——康先生认为，该套“婚房”为结婚前所购，且首付款由自己支付，显然是自己个人的婚前财产；而陈小姐则认为，该房产权证在婚后取得，自然为夫妻共同财产。
法律上 时间认定方法很明确
业内通常以房屋预售合同签订的时间与婚姻登记时间的先后，来确定房屋产权归属。
本案中，康先生与房产公司签订《房屋预售合同》时，有权要求房产公司交付房屋并完成产权过户，康先生的这种权利源于合同。而房地产管理部门发放产证的行为，实际是康先生婚前的债权权利变成所有权的过程。即康先生取得房产证，完全源于其婚前拥有的债权。另外，根据上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释二 若干问题的解答一 》及相关法律，系争房屋应属康先生的婚前个人财产。但是，对于婚后共同还贷属于陈小姐清偿的部分，应当返还给陈小姐。
关键 出资还贷能否有证明
申房律师事务所的孙洪林律师认为，从法律层面分析，夫妻一方婚前以个人财产、个人名义购买房产之后，即成为产权人，依法享有房屋所有权；而婚后双方共同还贷，仅仅是在偿还银行的债务，这与房屋产权属于两个不同的法律关系，这种行为并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时，该房屋为个人财产。
但是，这种情况也存在例外：对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时也共同出资，并且是基于双方均认可购房为共同所有的前提下的，虽然房产登记在一方名下，仍应当认定为夫妻共同财产，但分割时应当参考出资的比例。
而对于共同“出资”的范围，海上律师事务所的李洪国律师告诉记者，既包括首付款也包括支付的银行贷款。如同本报读者王静所遭遇的情况一样，她如果能够证明自己购房时曾出资，并且和男友约定过是两人共同的房产，那么王静未来的公公婆婆，即便不让她在房产证上“露脸”，该套房屋仍然是王静婚后与丈夫的共同财产。
难题二 房屋涨价怎么算
对于“先领证，后买房”一族而言，离婚时最集中的纠纷在于，因房屋升值或者贬值，双方意见不合，遭遇这种情况，现实中房屋产权该如何分割﹖
案例： 涨价２０万妻子反悔
张先生自身条件不俗，２００３年间结识了条件优越的上海姑娘小李，恋爱３月两人有了结婚打算，并在２００３年当年领取了结婚证，婚后两人购买了一套总价１００万元的房屋，房产证上登记的是夫妻双方的名字。房屋首付款为３０万元，其余的７０万元贷款，由夫妻双方每月支付共同归还银行按揭贷款。但是在２００５年间双方情感不合最终离异时，这套房屋的价值已经涨至１２０万元。原本同意放弃房屋的小李觉得对方拿了升值的房源，而自己却只能得到对方返还的自己以前支付的按揭款，显然在经济上吃了亏。因此小李也要求房屋的产权归自己所有，双方争执不下。
评析： 三种计算方式解决问题
孙律师认为，小李遭遇的情况在现实中最容易解决。因为所有的购买、付款行为都发生在婚姻存在期间内，在法律上也最易于处理。
首先是明确房屋产权归属问题。由于房屋在两人婚后购买，因此房产证上不论登记的是一方或双方的名字，均视为夫妻双方共同财产。其次在明确系争房屋价值时，应当按照市场价而不是当初购房时的合同金额计算。而涉及贷款的认定，则需要事先扣除未还贷款部分，然后计算可分割的房产价值。比如，小李夫妻所购房屋的购买价为１００万元，首付３０万元，贷款７０万元，现值１２０万元，未还贷款５０万元。夫妻可分割部分即为：１２０万元现值减去未还贷款５０万元贷款，即７０万元，因此每人可分得３５万元。在本案中，取得房屋的张先生，必须支付未得房屋的小李３５万元。而房屋剩余的本金及利息，则完全由张先生承担。
另外，如果夫妻双方对房屋价值及归属无法达成协议，法院一般按以下情形分别处理：第一，双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得。在一般情况下由双方同意，支付给出价多的一方，取得房屋所有权。第二，一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；第三，双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋就所得价款进行分割。
对于“竞价取得”，李洪国律师解释道，“竞价”指的是夫妻双方互相出价，房屋由报价高的一方所有。如果一套价值１００万元，未还贷款７０万元的房屋，最终以１０２万元的价格归一方所有，则得到房屋的一方，要支付未得房屋一方的费用为１０２－７０／２＝１６万元。
难题三 父母出资如何体现
在“父母出资”一栏的调查中，选择的网友也达到相当比例。持“父母给孩子买房结婚天经地义”的想法者愈来愈多。那么房屋由父母出资购买，最可能发生的纠纷是什么？
案例： 事先备婚房也有麻烦
小玮家境优越自小被娇身惯养，加之父母都从事房地产开发，早在２００１年小玮刚进大学时就置备了房屋，为其将来结婚做准备。而当时所购房屋价值在２００万元左右，一次性付清所有房款，房产证上也以小玮名义登记。２００５年９月小玮大学毕业后不久，就与大学时期的女友结婚。但是随后两人争吵不断，最终导致走上离婚之路。小玮听从父母的建议，认为房屋是父母出资所购，不能将房屋作为夫妻共同财产分割。而妻子小林则认为，既然房屋登记小玮为产权人，结婚后该房屋自然属于婚后财产，执意要求分割。
评析： 父母出资婚前购房只认“子女”
父母出资购房属于赠与自己子女的行为，如赠与子女夫妻双方，则必须加以注明。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释二 第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，应当认定为对自己子女的赠与。但父母明确表示赠与夫妻双方的除外。而当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
在本市审判实践中，夫妻婚后一方父母出资购房的，如果产证登记在出资者自己子女名下，从社会常理出发，通常认定为明确向自己子女一方赠与，该部分出资应认定为个人所有。
在本案中，产证登记在出资人子女即小玮名下，该部分出资宜认定为小玮一方所有。除非当事人能提供小玮父母出资时的书面约定或声明，证明父母明确表示赠与给小林和小玮双方，否则一般以认定为向自己子女赠与为妥。因此小玮的父母在婚前替小玮购置该“婚房”，显然是对儿子小玮的赠与行为，因此小林的主张难获支持。
■记者手记 多个证据留个心眼
其实无论恋爱时购买的“婚房”还是夫妻婚后购买的房产，涉及产权房分割纠纷的问题历来颇多。当事人情投意合时一切好商量，而一旦反目则各执一词，现实中总是“清官难断家务事”。而现行法律对婚房产权纠纷的态度，仍以证据为主——一切以证据说话，即便是亲密情侣或夫妻都是如此。所以，奉劝各位读者买房时不妨多留一个心眼，“丑话说在前头”或许能为日后省去不少麻烦事。
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