逾期办理产权证的违约责任承担

[编者按]：　　

    2006年6月《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《若干解释》）实施之后，广东省三级法院年均受理的逾期办证纠纷案件高达近万件。历经几年的审判实践，广州市两级法院对于逾期办证纠纷中涉及的办证义务主体、办证义务的具体内容、对《若干解释》第18的理解和适用取得了较为成熟的认识和做法。审判实践证明，这些认识和做法较好的平衡了双方当事人的利益，也促进了房地产交易办证行为日渐规范，纠纷案件出现明显回落。2004年、2005年，广州市每年的逾期办证纠纷都占商品房买卖纠纷的50%左右，从2006年前11个月统计的数据看，逾期办证纠纷仅占各类商品房买卖纠纷的10%左右。

逾期办理产权证的违约责任承担

蔡培娟

[裁判要点]

    逾期办证纠纷中，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次，从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是协助办证或协助办理登记义务，具体包括：办备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于《若干解释》第18条“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。

[案情]

    上诉人（原审原告）：黄葳
    被上诉人（原审被告）：广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司

    广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司（以下简称奥园房产公司）是具有合法房地产开发资质和预售广州奥林匹克花园房地产资格的企业法人。2001年10月8日，黄葳与奥园房产公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定：黄葳购买奥园房产公司开发的位于番禺区大石镇奥林匹克花园洛杉矶奥运村2区19座（B型）房屋一套，建筑面积为83.463平方米，总楼款289199元；奥园房产公司须于2002年3月28日前将经验收合格的上述房屋交付给黄葳使用，并约定了黄葳的付款方式和逾期付款的违约责任；关于产权登记，双方约定奥园房产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由奥园房产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因奥园房产公司的责任，黄葳不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，黄葳不退房，自逾期日起奥园房产公司以已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金给黄葳；双方在补充协议中亦再次重申该房实际交付使用后180天内，奥园房产公司应协同黄葳办理该房的登记手续。合同签订后，黄葳依约办理了按揭贷款手续，并在合同期限内付清了上述全部购房款给奥园房产公司，奥园房产公司于2002年4月6日将房屋交付黄葳使用。

    2003年4月16日，奥园房产公司取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书。

    奥园房产公司出具时间为2003年11月15日的封发邮件清单，其中编号为0985的挂号信收件人为黄葳，证明其向黄葳发出了办证通知书。2004年11月15日，奥园房产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报上述房屋按揭办证转抵押。黄葳认为奥园房产公司没有按期为其办证已构成违约，遂于2004年11月24日提起本案诉讼。广州市番禺区国土资源和房屋管理局于2004年12月20日填发了黄葳为权属人的上述纠纷房屋的房地产权证。

    一审庭审中，黄葳与奥园房产公司双方确认黄葳于2004年11月15日向奥园房产公司提出办证申请。

    二审期间，黄葳提供：1、收件回执一份。该收件回执落款为广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司，但加盖广东奥园置业有限公司销售部印章，用以证明黄葳已于2003年11月29日向奥园房产公司提交商品房按揭办证转抵押登记申请书一份及身份证副本三份。2、发票联一份，用以证明黄葳已于2001年8月24日向房管部门交付代收契税、土地登记费、房产证印花税、所有权转移登记费、房地产交易手续费共4725元。奥园房产公司认为该两份证据不属于法律规定的新证据，黄葳在二审期间才提交，已超过举证期限，不同意质证；另认为广东奥园置业有限公司销售部与奥园房产公司是两个独立的法人，不确认黄葳在2003年11月29日向奥园房产公司提交过办证资料。

[审判]

    广州市番禺区人民法院认为，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。按照合同约定，奥园房产公司应于房屋交付使用后360天内协助黄葳办理房地产权证。奥园房产公司于2003年11月15日通知黄葳提交办理房地产权证所需资料，但黄葳于2004年11月15日才向奥园房产公司提出办证申请，而根据番禺地区通常办理预购商品房权属登记手续须提交办证部门的资料，买房人的申请是其中一必要条件，故黄葳申请日之前不能办证的，责任应由黄葳自己承担。奥园房产公司在收到黄葳办证申请后已及时向广州市番禺区国土资源和房屋管理局申报了商品房按揭办证转抵押的手续，并在本案审理过程中取得了房地产权证，对此奥园房产公司并无过错，因此黄葳要求奥园房产公司支付逾期办理房产证的违约金证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，法院于2005年3月31日作出判决：驳回黄葳的诉讼请求。

    黄葳不服该判决，提起上诉。

    广州市中级人民法院认为，黄葳与奥园房产公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。黄葳已于合同期限内支付了全部购房款，奥园房产公司也于2002年4月6日将房屋交给黄葳使用。根据合同约定，奥园房产公司负有协助黄葳办证的义务，并且在因奥园房产公司的责任致使黄葳不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，承担违约责任。由于取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，本案中奥园房产公司直至2003年4月16日才取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书，始具备为黄葳办理权属登记的前提条件，之后又迟至2003年11月15日才通知黄葳提交相关办证资料，由此导致黄葳不能在收楼后360日内取得讼争房屋的房地产权属证书，应属于奥园房产公司的责任导致的迟延，奥园房产公司应就此期间（2003年4月1日起至2003年11月15日止）承担逾期办证的违约责任。在奥园房产公司发出办证通知后，黄葳应积极向奥园房产公司提交相关办证资料并填写办证申请。一审期间，黄葳确认其于2004年11月15日向奥园房产公司提出办证申请，二审中黄葳又辩称其已于2003年11月29日向奥园房产公司递交办证资料，但其提供的收件回执盖章单位非奥园房产公司，奥园房产公司亦不予确认其在2003年11月29日收到过黄葳的资料，因此黄葳二审陈述所依据的证据不足以推翻其一审作出的对其不利的陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74规定，本院确认黄葳的一审陈述，即黄葳于2004年11月15日才向奥园房产公司提出办证申请，当日奥园房产公司已向房管部门递交资料协助黄葳办证，履行了其协助办证义务。因此，自2003年11月16日起至2004年12月20日房管部门核发讼争房屋房产证期间，均不是因奥园房产公司的责任导致的办证迟延，依照双方合同约定，奥园房产公司无需承担此期间的逾期办证违约责任。综上，黄葳上诉请求奥园房产公司承担自2003年4月1日起至2003年11月15日止的逾期办证违约责任，合法有据，予以支持，违约金可以依照双方约定的以黄葳已付房价款289199元为本金，按银行同期贷款利率标准计算；黄葳请求奥园房产公司支付2003年11月16日之后的逾期办证违约责任，缺乏合同依据，不予支持。原审判令驳回黄葳全部诉讼请求不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、撤销广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第8543号民事判决；二、广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司于本判决送达之日起15日内，以黄葳已付购房款289199元为本金，按同期银行贷款利率为标准计付从2003年4月1日起至2003年11月15日止的逾期办证违约金给上诉人黄葳；三、驳回黄葳的其他诉讼请求。

[评析]

    本案是较为典型的商品房买卖逾期办证纠纷。购房人在交楼后360日内仍不能取得房地产权证，要求开发商承担违约责任；开发商则以种种理由抗辩无需承担逾期办证的违约责任。在该案中，应审查两个方面的法律关系：一是办理房地产权证是哪一方的义务；二是开发商在什么情况下需要承担逾期办证的违约责任，此外还涉及在确定责任承担时的举证责任分配问题。

    一、转移房屋所有权是出卖人的主合同义务，该义务的通常表述为“协助办证义务”、“协助办理登记义务”。

    根据合同法第一百三十五条的规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，否则不能称之为买卖，因此移转标的物所有权是出卖人一方的主合同义务，而不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。

    从实务操作的层面看，转移房屋的所有权只能通过转移登记的方式来实现。转移登记和发证（小确权证）在房管部门的程序中，是一个申请事项的两个连贯动作，转移登记同时发放房地产权证，并且房管部门的转移登记对外是通过发证来表现的。因此买卖合同中通常将办理转移登记约定为办理房地产权证，办理房产权证实际上就意味着转移登记，或称过户登记。在某种意义上讲，办证与转移登记是可以互换的两个概念。

    如前所述，移转所有权是出卖人的主合同义务，但事实上，在房管部门的转移登记、发证过程中需要出卖人与购房人协助和配合，开发商独自难以完成。例如广州市的房屋转移登记需要提供：1、购房人房地产交易申请书；2、权属证书（即初始登记证）；3、商品房预售契约；4、身份证明；5、购房发票（办证联）；6、测绘附图。此外，房管部门在发证之前，通常要求购房人清缴税费，出示完税证明。不难看出，转移登记、发证过程中，既要求开发商办备必要的文件，如测绘、权属证书，也要求购房人通力配合，填写申请书，提供身份证明、清缴税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。当然，在这个过程中，出卖人和购房人的因素对办证的影响是有区别的，如开发商具备办证条件（如已测绘完毕、取得权属证书）是办理房地产权证的必要前提，在开发商具备办证条件之前，不可能进入办证程序；开发商办备办证文件后，购房人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因，此时购房人成为登记办证的主导者，开发商在此一阶段的义务主要体现为协助购房人办证，包括为购房人的办证申请提供必要文件、协助购买人递件、代缴税费等。因此《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条将购买人的办证义务确定为主动办证义务，而开发商的办证义务为协助购房人办证，并提供必要文件。

    登记办证过程中，开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”、“协助办理登记义务”，但并不意味该义务是一项附随义务。不履行协助办证义务，导致购房人无法取得房屋所有权的，购房人可以以合同目的落空为由解除合同，《若干解释》第19条即对购房人的这项解除权予以明确，也充分表明该“协助办证义务”是一项主合同义务，而不仅仅是附随义务。协助办证义务的内容包括：1、办备移转登记前应由开发商先行取得的文件，如测绘，权属登记；2、在购房人申请办证时，提供上述文件；3、依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费；4、为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其它事项以及合同约定的应由开发商承担的其它办证义务。

    上述一案中，依照双方房屋买卖合同的本旨，奥园房产公司负有转移房屋所有权的义务。但双方签订的商品房买卖合同及补充合同中，并没有出现转移房屋所有权的明确约定，而是约定奥园房产公司应协同黄葳办理该房的登记手续，实际上即是以协助办理登记的形式，确立出卖人负有转移房屋所有权的义务，而履行这一义务的方式是协助办理房产登记。其协助的义务包括办备办证必要的文件，履行合同约定的义务（如从奥园房产公司在交楼时收取黄葳办证费用、契税等情况看，双方对于由奥园房产公司代为递交办证资料及费用存在一致的意见），为实现登记办证而应由奥园房产公司配合的其他事项（如办备必要文件后，应及时通知黄葳，向黄葳披露已具备办证条件的情况，以便黄葳及时提出办证申请）。

    二、开发商承担逾期办证违约责任的前提是由于开发商的原因导致的办证迟延，对于购房人的原因及房管部门办证时间引起的迟延，无须承担违约责任。

    《若干解释》第18条规定，由于出卖人的原因，购旁人无法取得房屋所有权证的，出卖人应承担违约责庄。如何理解该条中“由于出卖人的原因”，不无疑问。

    从严格意义上讲，合同具有相对性，合同一方由于第三人的原因造成违约的，应先向对方承担违约责任，再依据法律或约定解决与第三人的纠纷。因此严格按照合同法理解《若干解释》第18条，则“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任。

    具体到导致逾期办证的原因，问题要复杂得多。办证义务通常从开发商交楼后开始起算，在约定的办证期限内，开发商首先要完成房屋的测绘、权属登记，其次通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后领取房产证，通知购房人领回。在这一过程中，既有开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延，也有购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延，及房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。

    毫无疑问，由于购房人自身的原因导致的办证迟延，开发商无须承担违约责任。但房管部门花费的登记办证时间，应属于购房人和出卖人哪一方的原因导致的迟延?应否由出卖人承担逾期办证违约责任?对这个问题可以从两个方面进行考察。

    1、从递件到出证这段时间，主要是房管部门用于审查和办理手续的时间，开发商无法控制，也别无选择；此外，递件办证主要是购房人的义务，开发商协助递件通常是依据购房人的授权，为购房人的利益进行，因此将房管部门审查办证导致的迟延归结为开发商一方的原因，似有不妥。

    2、从另一个侧面看，开发商在办备必要文件后，对于登记办证所负有的主要是协助和配合购房人递件办证的义务，只要开发商妥善履行了其协助义务，例如及时通知购房人交资料和费用，及时协助购房人将办证资料交给房管部门，提交办理房产证需要由开发商提供的资料给房管部门，就已属于妥善履行其协助义务。至于房管部门用于审查和办理登记手续所花费的时间，不属于开发商负有协助义务的范围内，因此此期间出现的迟延不属于开发商的原因，开发商无需承担违约责任。

    对于办理测绘、权属登记过程中出现迟延，开发商能否以非属于开发商的原因造成而免除违约责任进行抗辩?笔者认为，《城市房地产开发经营条例》明确规定，开发商协助购房人办理过户登记手续，并提供必要的证明文件。也就是说，在进入办理房地产权证程序之前，开发商应先行准备好这些文件，如果不能准备好，就属于开发商一方的原因，至于是什么原因导致不能准备好，不属于办证（小确权）过程需要考虑的事实，在所不问。因此开发商以测绘、权属登记迟延有第三方的原因为由进行抗辩，认为非属于开发商一方原因，要求免责的，法院不应支持。

    本案中，奥园房产公司直至2003年4月16日才取得商品房地产权证明书，即权属登记证，已超过合同约定的360日办证期限，而奥园房产公司取得权属登记证是办证的前提，在此之前黄葳无法取得房地产权证，因此，取得权属登记证之前的迟延时间应归责于奥园房产公司。办备测绘、权属登记之后，奥园房产公司没有及时向黄葳披露具备办证条件的情况，也没有及时通知黄葳向自己提交其它的办证资料，致使启动办证程序迟延，也应归于奥园房产公司一方的原因，依照合同约定，奥园房产公司也应对该时段的迟延办证承担违约责任。

    在奥园房产公司披露具备办证条件及通知黄葳提交办证资料（2003年11月15日）后，黄葳没有及时提交办证资料，导致递件迟延，则应归责于黄葳一方，应自行承担损失。奥园房产公司取得黄葳的资料后当天即递交资料给房管部门，之后的时间属于房管部门审核发证的时间，不应归于奥园房产公司的责任，因此奥园房产公司对该段时间无需承担责任。

    三、逾期办证违约责任的举证责任分配规则。

    开发商承担逾期办证违约责任，其责任构成要件之一是由于开发商的原因造成的迟延，非属开发商一方原因造成的迟延，即使存在损失，开发商也无需赔偿。但在司法实践中，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任，却不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延，此时，举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，即法律规定由于出卖人的原因造成的迟延，出卖人应承担违约责任。在司法实践中往往推定迟延是由开发商的原因造成，而将举证证明非开发商的原因的责任倒置给开发商。这样的举证责任分配主要是考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力，因此将举证责任分配给了开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。

作者单位：广东省广州市中级人民法院