关于北京市法院审理的涉及个人购房贷款按揭案件相关情况的调研报告

北京市高级人民法院民二庭   执笔人  林涛

    我国自1998年开始启动住房体制改革，从1998年到2000年中国房地产业进入了快速市场化时期。2003年国家加大了对房地产业的宏观调控，房地产开发商从银行获得贷款的门槛抬高，促使某些开发商把用于解决购房人买房资金困难的个人住房按揭，作为了一种融资渠道。由于我国社会诚信体系的缺失，使此类按揭贷款存在的风险隐患以及由其引发的法律问题逐渐显露。在各银行加大对住房消费贷款清收力度的背景下，我市法院受理的涉及房地产开发商以个人购房贷款的名义套取银行按揭贷款即假按揭贷款的民事案件自2005年起呈现上升趋势。由于此类案件涉及大量签订房屋买卖合同的购房个人，具有群体性纠纷的特点，易矛盾激化，存有不稳定因素。因此也加大了法院审理此类案件的难度，审判实践中出现了诉讼法律文书送达难、相应的法律制度有缺位、裁判结果不统一等问题。针对上述情况，我院民二庭成立了课题组，指派专门人员对我市三级法院2005—2007年审理的假按揭案件进行了专题调研，认真研究了其中存在的法律问题，在此基础上形成了以下调研报告。

    一、案件基本情况及特点：

   （一）案件数量自2005年以来大幅上升

    在2003年中央对房地产开发收紧银根前，各银行为争夺市场份额争先恐后给开发商发放贷款，几乎每家银行的分行、支行都有“任务指标”，放贷的要求并不严格，在此背景下，某些开发商让自己的亲属、明友、甚至自己公司的员工作为购房者与银行签订贷款合同，达到套驭银行贷款的融资目的。由于假按揭的运作一般由开发商负担首付款及月供，因此受贷款周期、开发商资金回笼慢等因素的影响，2004年以后一些房地产项目的开发商开始拖欠月供，假按揭贷款的真相逐渐显露，致使2005年我市法院受理的该类房贷纠纷开始逐渐增多，2006年出现大幅增长，截至2007年初各院受理该类案件600余件。

   （二）案件集中在我市各基层法院

    此类案件原告均为各商业银行在各区的支行，因此案件管辖地也均以各行所在地即贷款发放地来确定。目前该类案件主要集中在朝阳、东城、西城、崇文、丰台、宣武、通州、大兴等院。

   （三）案件特点

    1、假按揭贷款案件涉及的银行范围比较广泛。

    目前我市法院审理的假按揭案件主要涉及工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、光大银行、北京银行、交通银行等，但由于工商银行、建设银行的房贷市场开发较早，业务量相对较大，所以上述两家银行在假按揭案件数量上所占比重较大。

    2、诉讼标的额巨大。

    由于此类案件的第一被告均为签订个人住房贷款合同的自然人，贷款金额动辄几十万甚至上百万，对个人而言诉讼标的额相对较大。对银行而言，一家银行对一个房地产项目一般发放上百份贷款，涉诉金额一般超过亿元。

    3、房地产开发商套取银行贷款。

    由于近年的房地产市场十分火爆，价格居高不下，部分开发商在巨大经济利益的驱使下，利用个人的真实身份，制造虚假的消费信贷关系，通过合法形式的商品房买卖合同，从银行获得按揭贷款进行开发，而实际并未向个人交付房屋。开发商套取银行资金后，往往在一段时间内仍以个人名义偿还贷款，在其资金链断裂后面对巨额贷款无力偿还，进而导致银行提起诉讼。

    4、假按揭贷款案件多为开发商虚构购房合同贷款融资。

    综合目前的调研情况，涉及假按揭贷款的系列案件其基本特征为：假按揭贷款的当事人即贷款个人一方均在房屋买卖合同和个人购房贷款合同上有签名；按揭款项直接转入开发商的账户；按揭首付款及月供款均由开发商支付，贷款人未实际支付首付款和月供款；房屋买卖合同未实际履行，贷款人均抗辩未实际占有房屋，也未办理抵押登记，房屋多已被开发商另行出售或抵押；贷款月供已连续拖欠多期，达到了个人购房贷款合同约定的解除条件；按揭贷款人一方均否认房屋买卖合同和个人购房贷款合同是其真实的意思表示，其未购买个人购房贷款合同中约定的房屋，亦未使用贷款。有的按揭贷款人声称个人购房贷款合同系公司以福利分房的名义让其签订的；有的称其被迫提供身份证件和在空白合同上签名；有的称其签字是受朋友或亲属所托给开发商帮忙；个别案件开发商与个人签订回购协议名义上将房屋买回；部分按揭贷款人否认个人购房贷款合同中的签字是真实的，本人并不知道借款的事实，要求法院对签名的真实性予以鉴定。

    5、假按揭案件涉及的大多为外地自然人，这些个人分批成群，使该类纠纷具有群体性纠纷的特点，存在不安定隐患。

    假按揭案件的第一被告均为不具有真实购房意图的个人，既有北京市民，也有分散在全国各地的外地人。这些个人在审理中会以各种理由拒绝承担法律责任，还有的个人相互串联、集体上访，极易形成不安定因素。

    6、假按揭贷款案件还存在刑事与民事案件交叉问题。

    目前森豪公寓假按揭案件的刑事审理程序正在进行，不排除刑事案件审结后，银行以大量涉案虚假购房合同为依据提起民事诉讼的可能性。同时目前已审结或正在审理的假按揭民事案件也有可能涉及刑事诉讼。

    二、假按揭贷款风险产生的原因分析

    经过调研，我们认为假按揭贷款风险产生的主要原因有以下几个方面：

    1、国家宏观调控使房地产业头寸趋紧，开发商从正常渠道获得银行项目贷款的难度加大。

    我国在1998年取消了福利分房制度启动住房体制改革，使中国房地产业进入快速发展时期。这期间，土地出让尚处于协议出让阶段，很多有关系但无资金实力的中小开发商涌入房地产业。2003年6月人民银行121号文件出台，房地产开发企业的自有资金比例被提高，贷款门槛抬高。许多开发商从正常渠道获得银行项目贷款的难度加大，使得个人住房按揭，成了某些开发商“资金补短”的捷径，采用按揭方式从银行套贷用于项目开发的假按揭手法由此产生。对于2000年之后的房地产业来说，假按揭几乎成为业内惯用的一种“潜规则”，其中存在大量的规避法律的问题。

    2、银行缺乏房贷风险防范与控制能力。
    房地产按揭贷款周期长、收益稳定、回报率高，是不少银行业务增长的支柱。据中国银监会统计，仅2006年前三季度，以房产按揭贷款为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升，余额高达10.9万亿元。但是，在贷款审核发放过程中，如果银行工作人员严重失职，这样庞大的贷款量就会变成埋设在银行的巨大风险，带来严重的损害后果。一般规范的个人住房贷款申请，需要多道银行内审程序，包括银行信贷员审核、主管科长、零售业务处长审核，审核过程还需要经过审查、面签、电话询问等多道手续。但假按揭案件的贷款银行由于贷款任务指标的压力，往往在上述环节疏于审查，履行注意义务不够，个别银行的放贷人员对假按揭存在知道和应当知道的情形，对形成风险负有过错，结果为假按揭风险埋下隐患。

    3、社会诚信体系的缺失，增加了按揭贷款风险的发生机率。

    在假按揭贷款案件的三方当事人中，虚假购房的个人也是假按揭操作手法成功的关键环节。这些贷款个人，有的是开发商本人和公司员工的亲属，迫于情面和被辞退的压力不得已而为之，也有的是贪图数千元的小利而恶意串通，成为假按揭的当事人、违法者。无论因为何种原因，这些违法行为都凸显了我国社会诚信体系缺失。

    三、目前我市法院审理的假按揭贷款案件中需要解决的主要法律问题

    （一）个人购房贷款合同的效力问题

    首先是此类个人购房贷款案件的合同效力问题。有意见认为如果个人不否认房屋买卖合同和个人购房贷款合同签字的真实性，但经审查能够认定个人并未购买亦未实际使用房屋买卖合同中约定的房屋即其意思表示不真实，而开发商系以融资为目的假借个人名义签订个人购房按揭贷款合同并使用贷款的，属于《民法通则》第五十八条（七）及合同法第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”民事行为，合同无效，应按无效合同的规定予以处理。还有一种意见认为应以开发商存在欺诈、胁迫个人签订虚假购房合同、按揭贷款合同的行为为由，按合同法第五十四条的规定将个人购房贷款合同认定为可撤销的合同，但是否撤销合同的权利主体在于受损害方是否主张而定。否则合同效力不受影响，此为非法定无效情形导致的无效合同。需要说明的是以上意见仅针对个人出庭抗辩及开发商认可个人抗辩的案件，对于个人或开发商无法找到的案件，由于无法查明个人签订合同时的真实意思表示，故我们倾向认定贷款合同有效。目前假按揭案件的所有民事判决均将个人购房贷款合同认定为有效合同。

   （二）关于无效合同的三方当事人即银行、开发商和个人的责任认定问题。

    假按揭案件中一般是开发商为保证人同时也是占用贷款人，承担连带责任保证；借款人个人是主债务人；银行是债权人。在确定了合同效力、排除刑事犯罪嫌疑后，三方责任怎么认定即还款责任由谁承担，如何承担的问题需要认真考虑。有意见认为如果认定借款合同无效，则三方当事人就应按各自过错大小承担相应责任，开发商应承担主要还款责任，个人应明知其在购房及贷款合同上签字的后果，其行为帮助了开发商套取银行贷款实现违法融资的目的，故个人亦应承担部分还款责任。而银行具有相应的贷款审查义务，如银行未尽相应的贷款审查义务，应承担审查不严导致签订虚假个人购房贷款合同的相应风险责任。由于涉案房屋均未办理抵押登记，如果进行了抵押登记，银行的风险有担保会减少损失，所以银行对损失扩大部分应该承担责任，利息部分不应支持，可以保护本金。

    （三）贷款合同与关联合同的关系及认定问题。

    假按揭贷款案件中银行均以个人购房贷款合同为主要证据，都未就商品房买卖合同的效力提出主张，但法院审理贷款合同的效力必然会涉及商品房买卖合同的效力，商品房买卖合同是借款合同的基础合同，所以，考虑贷款合同效力的同时，是否也要考虑作为关联合同的商品房买卖合同的效力。讨论中多数意见认为应该统一考虑，特别要研究最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释第二十四、第二十五条的适用条件。目前在朝阳法院有个别案件的借款个人已经向法院起诉要求解除商品房买卖合同。

    （四）假按揭案件中涉及刑事犯罪的处理问题。

    目前有部分法院已将这些案件作为骗贷案件移送公安机关处理。所以，我们认为这些案子中涉及的刑民交叉问题也不能忽略，比如丰台的案件中开发商有伪造个人签名的情况，已经有个人提出笔迹鉴定申请。

    （五）统一裁判尺度问题

    由于假按揭案件涉及多重法律关系，包括买卖、借贷、保证、抵押等，有些案件还涉嫌刑事犯罪，这些因素给法官适用法律带来一定困难，同时各院审理的假按揭案件在具体案情上又有差异，进而导致各法院对假按揭案件的裁判不统一。例如，各院对假按揭案件的处理既有判决个人偿还贷款的，也有判决个人免除还款责任的，还有法院裁定驳回银行起诉，将案件移送公安机关。

    四、解决我市法院审理的假按揭贷款案件现存法律问题的对策

    （一）正确处理假按揭贷款案件中贷款合同的效力及个人应承担的法律责任。

    1、不轻易认定合同无效。假按揭贷款案件中贷款合同的效力应该严格按照合同法的规定来认定。在假按揭贷款案件中，开发商套取银行贷款的意思表示是真实的，银行是基于虚构的事实签订的合同并发放了贷款。虽然银行在这一过程中也有审查贷款不严的过失，但总体上说银行属于利益受损害一方。如果以合同法第五十二条第一款“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”认定合同无效，就需要将银行利益与国家利益等同起来，但银行利益的损失并不当然等同于国家利益的损害，因此以该款认定合同无效不妥。如果以合同法第五十二条第三款“以合法形式掩盖非法目的”认定合同无效，则需首先认定合同当事人构成共同故意，而目前假按揭贷款案件中均无证据证明银行存在协助开发商套取贷款的故意，因此该款也不应适用。而且如将贷款合同认定为无效合同，则开发商与银行签订的连带保证合同亦会无效，借款人与银行签订的房产抵押合同也将被认定无效。这样的结果会使实际套取银行贷款的开发商免除或部分免除保证责任，银行的利益无法得到保护。因此，在查明开发商系以融资为目的、以个人名义贷款且自己作为担保人，并将贷款挪作他用的事实后，应认定开发商是贷款的实际使用人，上述行为属于借款人、担保人（开发商）擅自改变借款用途的违约行为，该违约行为不影响个人购房贷款合同的效力，在审理中应认定个人购房贷款合同有效。

    2、可变更、可撤销合同的处理问题。在目前审理的部分假按揭贷款案件中，借款人并不否认房屋买卖合同和贷款合同上签字的真实性，但提出其本人系开发商员工，开发商以辞退、解决职工住房等理由要求个人在贷款合同上签字，开发商对上述事实亦认可，此种情况应如何处理。问题关键在于利益受损害方是否行使权利。如果在个人购房贷款合同履行过程中出现了符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的情形，但并非法定无效情形，则由利益受损害方当事人请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利，在审理中仍应认定贷款合同有效。在此需要界定“利益受损害方”的范围，因银行是基于虚构的事实签订的合同并发放了贷款，虽然银行在此过程中存在审查贷款不严的过失，审慎义务未完全尽责到位，但总体上说银行属于债权人，是利益受损害一方，因此银行可以行使撤销权。而借款个人由于受到开发商的欺诈、胁迫导致签订贷款合同，并被要求偿还其并未使用的贷款也应纳入利益受损害方范畴，也享有撤销权。如果案件中的利益受损害方不主张撤销权，则法院仍应认定贷款合同有效，按有效合同处理。

    3、假按揭贷款合同的责任认定问题。对于假按揭贷款案件中借款个人应承担的民事责任问题，首先需审查贷款合同及相关借款资料上个人签字的真实性，在此前提下认定当事人之间是否存在真实的贷款法律关系。对此，应区别不同的情况予以处理：如借款人否认贷款合同中签字的真实性，经鉴定能够认定签字确系伪造，则可以认定当事人之间并不存在贷款合同关系，开发商据此取得的按揭贷款应该返还银行，借款人不承担贷款返还的民事责任；如借款人不否认房屋买卖合同和贷款合同上签字的真实性，但经审查能够认定借款人并未购买亦未实际使用房屋买卖合同中约定的房屋，则开发商系以融资为目的将贷款挪作他用是贷款的实际使用人。对此种情况初步意见是从利益平衡原则出发，可以从有效合同履行的角度考虑，因为开发商既是实际用资人又是担保人，首付款和月供款也由开发商支付，因此贷款合同的履行主体情况发生了改变，借款人没有参与合同的履行，由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任，借款人由于未参与合同履行可不承担还款责任，这样既维护了合同履行原则，亦不违反公平原则。但在研讨上述问题时银行方面提出，如果对明知开发商系借用其身份证签购房合同的借款人也免除其民事责任，则判决的社会导向会不利于我国个人诚信体系的建立和完善。课题组吸纳了此种意见，并将指导意见中相应部分作了修改，即借款人下落不明或借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示，向银行支付首付款及月供款均由开发商负责，开发商亦认可上述借款合同履行事实，且借款人未实际占有借款所购房屋，则开发商系以融资为目的并实际使用贷款，借款人及开发商的民事责任按以下原则处理：

    （1）借款人系因开发商欺诈、胁迫而签订借款合同的，由于其未参与合同履行，应由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任，借款人不承担还款责任。

    （2）借款人明知开发商系以融资为目的以借款人的名义贷款，仍向开发商提供身份证明，并与银行签订借款合同的，由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任；借款人虽未参与合同履行，亦未实际占有借款所购房屋，但其帮助开发商套取银行按揭贷款的行为与造成损失的后果存在一定的因果关系，借款人应就其过错向银行承担不超过开发商不能偿还部分10％的赔偿责任。

    需要说明的是上述10％的赔偿责任为法官在幅度内自由裁量定酌，实属特定类型案件的个案处理，不具有普遍性。

   （二）慎重处理假按揭贷款案件中涉及刑事犯罪的问题。

    2006年6月29日公布实施的《中华人民共和国刑法修正案》（六）第十条增加了以欺骗手段获取银行贷款的表述，但并未确定骗贷罪的罪名。因此我市各级法院在审理假按揭贷款案件时应严格界定何种情形符合《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定的移送公安机关的条件。如果在审理个人购房贷款合同纠纷案件中，有充足证据证明案件具有骗取银行贷款的犯罪嫌疑情形的，应将有关案件材料移送公安机关处理，在公安机关立案后，应当裁定驳回起诉。对于个人不否认在房屋买卖合同及贷款合同上签字的真实性，只抗辩买房贷款均不是其真实意思表示的假按揭贷款案件，仍应作为民事案件审理。

   （三）各院应高度重视对假按揭贷款案件的审理与研究，及时上报新情况。

    鉴于假按揭贷款案件的特点和审理上的难度，各院应加强对此类案件的审理与研究，对审判中发现的新情况、新问题及时汇总至北京市高级法院民二庭课题组，以便高院全面地了解全市法院审理的假按揭贷款案件的情况，及时发现问题、解决问题。同时由于假按揭贷款案件只处理了贷款合同，未处理买卖合同，而个别假按揭贷款案件的个人已在其他法院起诉开发商要求解除房屋买卖合同，因此各院应加强审判信息的横向沟通，尽量将本院审理的银行与个人的贷款纠纷与其他院审理的个人与开发商房屋买卖纠纷统一协调解决，防止同案不同判，统一法律适用原则。