商品房逾期办证若干法律问题
2003年3月24日，最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”）。司法解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房地产权证（下称“逾期办证”）的民事责任作出了规定。司法解释发生法律效力之后，一些地区出现了向商品房开发商索取逾期办证违约金的风潮，有的法院已经受理了几千件这种案件。由于以前逾期办证的情况较多，拖延的时间较长，加上有的法院对司法解释的理解不准确，形成了巨大的违约金负担。这些问题集中反映在对司法解释究竟应当怎样理解和适用上。为此，本报理论专刊部组织召开了专题研讨会。国内知名法学专家、学者以及部分房地产律师、房地产经营者、有关媒体记者共三十余人出席了研讨会。现将研讨会主要内容综述如下：
一、商品房出卖人在履行商品房买卖合同中，应当积极履行协助办理房屋权属证书的义务，司法解释的立意是为了保护商品房买受人的合法权益，是积极的、必要的
我国城市居民的住房制度实行改革之后，广大人民群众解决住房的办法，除了将原来的公房改造为私房之外，主是要靠购买商品房的办法解决。而购买商品房对于绝大多数的城市居民而言，是绝对的大宗交易，甚至要终其一生之力，才能够买得起一套商品房，解决自己的居住问题。商品房的权属证书，是商品房买受人证明自己的房屋所有权的重要法律文件，具有极为重要的物权意义。因此，在履行商品房买卖合同的时候，商品房出卖人协助办理房屋权属证书，就是一个重要的、必须履行的义务。司法解释规定商品房出卖人由于自己的原因，未能在约定的或者规定的期限内协助买受人办理房屋权属证书的，性质为违约行为，应当承担违约责任。
二、在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的原因是复杂的，必须区分逾期办证的真正原因，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的，才能够认定构成出卖人的逾期办证违约责任
在商品房买卖合同履行中，造成逾期办证的原因极为复杂，存在各种各样的原因。从目前来看，至少存在四种原因：一是出卖人的原因，例如出卖人工作拖延、推托、不负责任等；二是买受人的原因，例如买受人自己经过催促也不愿意办证等；三是合同关系以外的第三人的原因，例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等，都没有期限的要求，在很多情况下都是这些方面的原因造成的；四是自然原因。
在这些逾期办证的原因中，只有由于出卖人自己的原因，才能构成出卖人违约。对于其他三个方面的原因造成的逾期办证，应当各负其责。
三、商品房出卖人逾期办证造成买受人的权益损害，应当接受法律制裁，但应“行”与“责”相适应，责任不能过于严苛，避免“行”、“责”失当
应当肯定的是，商品房出卖人逾期办证行为构成违约，应当承担违约责任，但是也应当对逾期办证的违约程度正确界定。在商品房买卖合同的履行中，最基本、最主要的履行行为，是对商品房的交付和质量的保障。如果商品房的交付和质量保障都是符合合同要求的，那么，合同的主要义务就已经履行了，而逾期办证构成违约行为，也只是合同的次要责任没有履行，其违约程度只是部分违约，而不是全部违约；是次要义务的违约，而不是主要义务的违约。按照违法行为应与其责任性质和范围相适应的原则，应当“罚”当其“行”，“行”与“责”相适应。超出了违约行为的程度，苛定违约责任，“罚”不当“行”，就会造成“行”、“责”失当，摧毁不堪其负的中小房地产开发商，鼓励谋取不正当利益的人，造成房地产开发市场秩序的混乱。
司法解释规定逾期办证的违约责任，“没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，这是值得斟酌的。逾期还贷，是对合同主义务的违反，按照这样的标准计算违约金是应当的，但是，逾期办证是次要合同义务的违反，规定这样的责任似乎过重。对逾期办证的违约责任确定，应当考虑的是损失补偿原则和适当惩罚原则，不应当将责任规定得过苛。
四、逾期办证违约责任的追究，应当适用诉讼时效，计算诉讼时效期间应当合法、准确、合理
既然司法解释已经规定逾期办证属于违约行为，应当追究违约责任，那么，就一定要遵守《民法通则》关于诉讼时效的规定。《民法通则》关于违约责任的诉讼时效期间以及诉讼时效期间的计算、中断、中止和延长的规定，都应当适用于逾期办证的违约责任。
第一，逾期办证的性质是违约行为，其诉讼时效应当按照违约责任的诉讼时效计算。侵权行为确实存在持续发生的问题，因此，持续发生的侵权行为，其诉讼时效期间从侵权行为实施终了之日起计算。但是，逾期办证是违约行为，且该违约行为是一个单一的行为，不是一个持续的行为，不能认为违约行为实施以后一直持续着，就应当参照持续的侵权行为的诉讼时效的计算方法计算。逾期办证的违约行为是一个行为，只能从其违约的当时起，计算其诉讼时效期间。
第二，逾期办证违约责任诉讼时效的起算，应当严格遵守《民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定。逾期办证的诉讼时效期间，应当从办证的逾期之日起计算，超过诉讼时效期间的，即超过两年的，法律不再对逾期办证的违约金赔偿予以支持；但是，对于办证的行为，必须继续履行，不能因为逾期办证的违约责任超过了诉讼时效，而将办证的合同义务也予以消灭。原因在于我国目前尚未规定取得时效制度，在出卖人违反办证义务并超过诉讼时效、办证义务变成自然债务时，买受人无法通过登记机关的直接登记行为直接取得房屋产权，使买受人的权利无法得到合理的救济，因此，根据民法公平、诚信原则，出卖人的协助办证义务，不应适用诉讼时效的规定。
第三，在司法实践中，那种对逾期办证倒推几年追究违约责任计算违约金的做法是不符合法律规定的。在租赁合同中，交租的履行行为是一个持续不断的多次履行行为，不是一个行为，每一次交付租金，都是一个履行行为。连续欠租，也是多次的违约行为，而不是一个违约行为。因此，在超过一年以上的欠租行为的诉讼中，法院采用简单的方法，从起诉之时向前倒推一年，对一年以内的欠租违约责任予以追究，是有一定道理的。但是，办证是一个履行行为，逾期办证是一个违约行为，只能追究一次违约责任，买受人对于逾期办证追究违约责任，必须在诉讼时效期间以内提出诉讼请求，超出诉讼时效期间提出诉讼请求的，该请求权成为自然权利，出卖人自愿履行的，当然准许，但是对买受人的诉讼请求法院不再予以支持。
四、关于司法解释的溯及力问题，应当适当斟酌，最好不要规定司法解释具有溯及力
在现行的司法解释中，一般都规定具有法律上的溯及力，即溯及既往。依照法理，对于以前没有规定的法律行为的约束，在作出新的法律规定之后，原则上没有约束力，只能约束新规定之后发生的法律行为。因为法律或者司法解释一旦具有溯及既往的效力，就会对以前的该类法律行为追加了行为人所不知道的法律责任，这是不甚公平的。因此，在司法解释的制定中，最好斟酌现行的做法，防止出现不公正的后果。
法制日报·郭恒忠
