厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证

若干问题的指导意见

2004年7月2日厦门市中级人民法院审判委员会第208次会议通过

    为统一我市两级法院审理商品房买卖合同纠纷对逾期交房和逾期办证等事宜的裁判尺度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）及我市具体情况，提出如下意见，供我市两级法院在审理该类案件中参考。

第一条 审理商品房买卖合同纠纷，对双方当事人在合同中已约定的权利义务，不违反法律和行政法规规定的，应按当事人的约定；当事人没有约定或约定不明的，适用最高人民法院《商品房买卖解释》等相关规定。

第二条  买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。

出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。

第三条 买受人已接受出卖人交付的商品房钥匙，除当事人另有约定外，应视为商品房已经交付使用，即出卖人完成了《商品房买卖解释》第十一条规定的房屋转移占有。

买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任的，不予支持。

前两款规定适用于1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》施行之后签订的商品房买卖合同，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。

第四条  出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。违约金按《商品房买卖解释》第十六条和第十七条规定的标准计算。

第五条   《商品房买卖解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。

    非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖人的原因”。

第六条  因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。

出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。

第七条  当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约定；合同无约定的，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实施后90日（即1998年10月19日）开始计算。

第八条  当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算。

在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。

在商品房现房买卖合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。

前述第二、三款违约金止算点，为：至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。

第九条  买受人要求出卖人承担逾期履行办理商品房的权属证书义务违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。

    《商品房买卖解释》第十八条规定的“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。

    第十条  出卖人因测绘事宜引起逾期办理权属登记违约纠纷的，买受人主张出卖人承担2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。

第十一条  当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。

    前款规定适用于2003年6月1日最高人民法院《商品房买卖解释》施行之前签订的合同。

第十二条  本指导意见由本院审判委员会负责解释。

本指导意见自2004年7月2日起施行。施行之前已生效的一、二审案件不适用本指导意见。

新闻链接：逾期办理产权证官司爆增市中院出台指导意见

　　■记者林小红 实习生张应昂通讯员郑金雄

　　本报曾经报道我市逾期办理产权证官司爆增现象，日前，市中级法院正式出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》，依照该指导意见裁决相关案件，既能维护小业主利益，又不使开发商利益受损，将引导我市房地产健康发展。
　　今天早上，市中院召开新闻发布会，介绍指导意见。
　　目前，我市两级法院受理的商品房预售合同纠纷案件占同期民事案件受理数的24．1％，所占比重较大，已成为民事案件的一个主要类型。
　　这类官司多为群体诉讼。由于商品房住宅项目少则数十户，多则上百户，因此，此类案件牵一动百，一个项目就是一个系列案件，从去年6月1日至今，我市两级法院共受理16个系列336件次。
　　去年下半年，最高院司法解释颁布后，购房者起诉要求开发商承担逾期办证违约金的案件尤为突出，两级法院共受理此类案件746件，占所受理商品房预售合同纠纷案件数的46．2％。
　　此类案件所涉法律问题较多，审判实践中看法不一，且判决结果涉及面广，绝非个案问题，造成案件审理难度大。
　　中院目前已经审结了一批这类案件。
　　案例一　因开发商原因导致逾期办证
　　周小姐和邱先生于2001年2月购买了中骏房地产开发公司的一套房子，总价为42万多元，首付22万多元，其余按揭。约定开发商在交付使用后90天以内，将办理产权的资料报给产权登记机关备案。如因开发商责任，周小姐和邱先生不能在规定期限内拿到产权证的，开发商按已付房价的10％赔偿损失。但开发商至今却每办理到产权证，她们要求法院判令开发商赔偿违约金4．2万多元。
　　中骏公司认为，之所以逾期办理产权证，是因为意志以外的、不可克服的原因，一审法院认为这一解释证据不足。判决支付违约金4．2万多元。开发商不服上诉，他们说，同一片区的另外一家开发商资金不足，导致供电部门推迟对该片区双回路供电环网施工，影响了工程竣工验收；相关房屋产权测量规范发生变更，导致测绘延期；政府部门审核产权备案手续的时间无法预知和控制。这是开发商不能如期办证的原因。
　　但市中院终审认为，开发商提供的证据不足以证明电网无法施工影响竣工验收；而房屋产权测量规范发生变更，不能证明导致测绘工作拖延；政府部门备案手续的时间无法预知和控制，并不是开发商不可预见的理由。因此驳回上诉，维持原判。
　　案例二　因购房者的原因导致不能办证
　　芦小姐于1999年8月购买了厦门兴鸿广场的房子，她与开发商约定，总房价80万元，交房期限是1999年9月30日，她委托并授权开发商代办产权手续，她无条件配合办理，提供一切相关材料。双方还约定，合同所载的建筑面积，应以房产局最终核定为准，误差按单价进行增减。
　　合同签订后，芦小姐一次性支付了房款，2002年11月，开发商通知她交相关材料，办理产权。2003年1月，她取得了房产证，确认房屋面积为202．78平方米，比合同约定的少了9平方米多。她上法院要求开发商返还多交的购房款3万多元及利息，还有她没有及时取得产权证的损失9．7万多元。
　　一审时，开发商提出逾期办理产权证不是他们自身的原因，但法院认为提供的证据不足，判开发商败诉。他们不服上诉。二审法院认为，双方在办理产权证时，存在委托办证的关系，由于没有对委托期限做出明确约定，在开发商通知她交办证所需材料之前，她既没有按合同交纳税费，也没向开发商主张过权利。开发商发出通知，芦小姐提供材料后，即取得产权证交给她，并未违反合同约定。所以，她不能要求开发商承担逾期办证的损失。驳回她赔偿9．7万元的诉讼请求。　　(厦门晚报)