北京首例新婚姻法争房案的判决点评

北京市中元律师事务所 陈广生律师

2011年12月19日

据网易《新闻频道》2011年12月19日报道，最高法发布《关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释三》后，北京丰台法院判决首例相关案件。

原告荆女士诉称，她与李先生于2006年8月16日登记结婚，婚后双方于2007年1月按揭购买了一套经济适用房，总价40万元。买房时，她没有北京户口，丈夫李先生有北京户口。由于涉案房屋只能由有北京户口的人购买，他们在办理房屋产权过户登记时，只记载了李先生的名字，荆女士的名字未能记载。买房时她和李先生共同支付了首付款，共同贷款，后来，两人以家庭的共同收入偿还贷款本息至今。如今，李先生提出种种理由想和她离婚，且拒绝在房产证上署上她的名字，具有独占房产的意思。为了维护自己权益，她请求法院确认自己对涉案房屋的共有产权。

被告李先生辩称，涉案房屋首付款是自己的父母出资的，该房屋登记在其本人名下，是对他个人的赠与。李先生认为，根据新“婚姻法司法解释三”有关规定，涉案房屋应认定为夫妻一方的个人财产，他要求驳回荆女士的诉求。

为了证明自己的说法，李先生请来自己的母亲出庭作证。作为证人，李先生的母亲说，是她主动要求给儿子李先生买房，她和老伴陪着儿子儿媳一起去看的房，她总共给了儿子17万多元用于购房。荆女士不认可证人李母的说法，她表示婚后购房其父母也出资了，购房款中还有夫妻共同的存款。

丰台法院认为，涉案房屋是荆女士和李先生在婚姻关系存续期间购买的，但购房首付款系李先生的母亲支付，房屋产权登记在李先生名下，根据新婚姻法司法解释三的有关规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。涉案房屋应当属于李先生的个人财产，原告荆女士要求确认为夫妻共同财产，法院不予支持。

不过，法院指出，由于在购房过程中所支付的税款及之后的房屋贷款，是原被告利用夫妻共同财产支付，故如果以后原被告出现离婚情形，离婚时房屋所有权人应当给予另一方补偿。据此，法院判决驳回荆女士的诉讼请求。

本人从司法实务的角度对此案例分析如下：

一、本案判决认定认定事实的证据是否充分？

据网易《新闻频道》2011年12月19日报道，被告李先生辩称，涉案房屋首付款是自己的父母出资的，为了证明自己的说法，李先生请来自己的母亲出庭作证。作为证人，李先生的母亲说，是她主动要求给儿子李先生买房，她和老伴陪着儿子儿媳一起去看的房，她总共给了儿子17万多元用于购房。

但是，荆女士不认可证人李母的说法，她表示婚后购房其父母也出资了，购房款中还有夫妻共同的存款。

我们从证据的证明效力上分析，李先生之母的证词不能单独作为认定案件事实的证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项规定：“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”不能单独作为认定案件事实的依据。”因李先生之母与李先生有利害关系，在荆女士不认可证人李先生之母的证人证言的情况下，仅凭李先生之母的证词并不足以认定购房“首付款”是李先生之父母出资。

二、本案判决适用法律是否正确？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

这里的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下”，是一方的父母出“全资”购买房屋，还是一方的父母仅仅出个“首付款”，剩余购房款再以“小两口”的名义去银行贷款，由小两口偿还贷款的本息？该司法解释并未说清楚，这也就有了探讨的余地。

本人理解最高法院在这里的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产”，指的是出全资购买，绝不是仅仅出个“首付”。在最高法院没有明文将“一方父母出资”的含义，扩大解释为：既包括“一方父母出全资”也包括“一方父母出首付”的情况下，将该款扩大解释为：婚后由一方父母“出全资”或者“出首付款”为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。这种“扩大解释”是否公平？是否符合该司法解释的本意？

由于房价飞涨，目前绝大多数男方父母无力支付全款为自己的儿子买房，只能退而求其次，出个首付款，剩余部分再以“小两口”的名义去银行贷款，由小两口偿还贷款的本息。

我们以目前北京六环路以外的一套80平米，总房款120万的房子为例，男方父母支付首付款30%即36万元，剩余70%部分即84万元通过银行贷款，25年还清。如果女方在25岁到30岁之间开始与自己的丈夫共同负债84万，那么她临到退休时才能把欠银行的债务还清。

此案例中，房款总额为120万元，贷款84万元，贷款按揭年数为25年（300期）。贷款利息按2011年7月6日商业银行基准利率7.05%，我们以“等额本息法”计算，支付银行利息共计949129.54元，还款总额是1789129.54元，月均还款5963.77元。

也就是说，小两口在贷款合同履行期间，贷款本金加上贷款利息共计支付银行将近180万元，平均下来合每人支付90万元。

按照“离婚时房屋所有权人应当给予另一方补偿”，我们理解房屋增值时好办，把房子评估一下，男方父母出的30%首付款，剩余70%有一半还归自己，男方份额合计占65%，女方占35%。如果这套房子价值升到1000万，这很好办，男方补偿女方350万。但不要忘了，房屋不是收藏“古玩字画”，看准了就有无限的升值想象空间。

房屋的价格不会永远在目前的高位运行。我们假设男女双方按照贷款合同还清了贷款之后，双方诉讼离婚，争议的焦点还是这套房屋。这时这套80平米房屋的价格已经接近了他的实际价值，即每平米4000元，总价32万元。男女双方在贷款合同履行期间，贷款的本金加上贷款的利息共计支付银行将近180万元，平均下来合每人支付90万元。如果调解不成，你如何下个令人心服口服的判决对女方进行经济补偿？

三、本人的观点

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款规定的：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

这里的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的”，必须是一方父母出全资，也就是出了“全部购房款”为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，才能按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，“视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”那种一方的父母仅仅出个首付款，其余购房款由小两口用银行贷款支付，不宜轻易认定为男女一方的个人房产。