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北京首例新婚姻法争房案的判决点评

北京市中元律师事务所 陈广生律师

20111219

据网易《新闻频道》20111219日报道,最高法发布《关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释三》后,北京丰台法院判决首例相关案件。

原告荆女士诉称,她与李先生于2006816日登记结婚,婚后双方于20071月按揭购买了一套经济适用房,总价40万元。买房时,她没有北京户口,丈夫李先生有北京户口。由于涉案房屋只能由有北京户口的人购买,他们在办理房屋产权过户登记时,只记载了李先生的名字,荆女士的名字未能记载。买房时她和李先生共同支付了首付款,共同贷款,后来,两人以家庭的共同收入偿还贷款本息至今。如今,李先生提出种种理由想和她离婚,且拒绝在房产证上署上她的名字,具有独占房产的意思。为了维护自己权益,她请求法院确认自己对涉案房屋的共有产权。

被告李先生辩称,涉案房屋首付款是自己的父母出资的,该房屋登记在其本人名下,是对他个人的赠与。李先生认为,根据新婚姻法司法解释三有关规定,涉案房屋应认定为夫妻一方的个人财产,他要求驳回荆女士的诉求。

为了证明自己的说法,李先生请来自己的母亲出庭作证。作为证人,李先生的母亲说,是她主动要求给儿子李先生买房,她和老伴陪着儿子儿媳一起去看的房,她总共给了儿子17万多元用于购房。荆女士不认可证人李母的说法,她表示婚后购房其父母也出资了,购房款中还有夫妻共同的存款。

丰台法院认为,涉案房屋是荆女士和李先生在婚姻关系存续期间购买的,但购房首付款系李先生的母亲支付,房屋产权登记在李先生名下,根据新婚姻法司法解释三的有关规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。涉案房屋应当属于李先生的个人财产,原告荆女士要求确认为夫妻共同财产,法院不予支持。

不过,法院指出,由于在购房过程中所支付的税款及之后的房屋贷款,是原被告利用夫妻共同财产支付,故如果以后原被告出现离婚情形,离婚时房屋所有权人应当给予另一方补偿。据此,法院判决驳回荆女士的诉讼请求。

本人从司法实务的角度对此案例分析如下:

一、本案判决认定认定事实的证据是否充分?

据网易《新闻频道》20111219日报道,被告李先生辩称,涉案房屋首付款是自己的父母出资的,为了证明自己的说法,李先生请来自己的母亲出庭作证。作为证人,李先生的母亲说,是她主动要求给儿子李先生买房,她和老伴陪着儿子儿媳一起去看的房,她总共给了儿子17万多元用于购房。

但是,荆女士不认可证人李母的说法,她表示婚后购房其父母也出资了,购房款中还有夫妻共同的存款。

我们从证据的证明效力上分析,李先生之母的证词不能单独作为认定案件事实的证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条(二)项规定:与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。李先生之母与李先生有利害关系,在荆女士不认可证人李先生之母的证人证言的情况下,仅凭李先生之母的证词并不足以认定购房首付款是李先生之父母出资。

二、本案判决适用法律是否正确?

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

这里的婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下,是一方的父母出全资购买房屋,还是一方的父母仅仅出个首付款,剩余购房款再以小两口的名义去银行贷款,由小两口偿还贷款的本息?该司法解释并未说清楚,这也就有了探讨的余地。

本人理解最高法院在这里的婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,指的是出全资购买,绝不是仅仅出个首付。在最高法院没有明文将一方父母出资的含义,扩大解释为:既包括一方父母出全资也包括一方父母出首付的情况下,将该款扩大解释为:婚后由一方父母出全资或者出首付款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。这种扩大解释是否公平?是否符合该司法解释的本意?

由于房价飞涨,目前绝大多数男方父母无力支付全款为自己的儿子买房,只能退而求其次,出个首付款,剩余部分再以小两口的名义去银行贷款,由小两口偿还贷款的本息。

我们以目前北京六环路以外的一套80平米,总房款120万的房子为例,男方父母支付首付款30%36万元,剩余70%部分即84万元通过银行贷款,25年还清。如果女方在25岁到30岁之间开始与自己的丈夫共同负债84万,那么她临到退休时才能把欠银行的债务还清。

此案例中,房款总额为120万元,贷款84万元,贷款按揭年数为25年(300期)。贷款利息按201176日商业银行基准利率7.05%,我们以等额本息法计算,支付银行利息共计949129.54元,还款总额是1789129.54元,月均还款5963.77元。

也就是说,小两口在贷款合同履行期间,贷款本金加上贷款利息共计支付银行将近180万元,平均下来合每人支付90万元。

按照离婚时房屋所有权人应当给予另一方补偿,我们理解房屋增值时好办,把房子评估一下,男方父母出的30%首付款,剩余70%有一半还归自己,男方份额合计占65%,女方占35%。如果这套房子价值升到1000万,这很好办,男方补偿女方350万。但不要忘了,房屋不是收藏古玩字画,看准了就有无限的升值想象空间。

房屋的价格不会永远在目前的高位运行。我们假设男女双方按照贷款合同还清了贷款之后,双方诉讼离婚,争议的焦点还是这套房屋。这时这套80平米房屋的价格已经接近了他的实际价值,即每平米4000元,总价32万元。男女双方在贷款合同履行期间,贷款的本金加上贷款的利息共计支付银行将近180万元,平均下来合每人支付90万元。如果调解不成,你如何下个令人心服口服的判决对女方进行经济补偿?

三、本人的观点

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款规定的:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

这里的婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,必须是一方父母出全资,也就是出了全部购房款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,才能按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。那种一方的父母仅仅出个首付款,其余购房款由小两口用银行贷款支付,不宜轻易认定为男女一方的个人房产。

 

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