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★ 判例 郑磊诉吴重凡财产权属案
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郑磊诉吴重凡财产权属案
 (确认房屋权属)

(一)首部
  1
.判决书字号:北京市第一中级人民法院(2007)一中民初字第6945号。
  2
.案由:财产权属纠纷。
  3
.诉讼双方
  
原告:郑磊。
  
委托代理人:马惠启,北京市证信律师事务所律师。
  
被告:吴重凡。
  
委托代理人:蒋晓军,北京市中嘉律师事务所律师。
  4
.审级:一审。
  5
.审判机关和审判组织
  
审判机关:北京市第一中级人民法院。
  
合议庭组成人员:审判长:张洁芳;代理审判员:冀东;人民陪审员:于桂兰。
  6
.审结时间:20071220日。
  
(二)诉辩主张
   1.原告郑磊诉称
   20021115日,原告郑磊与被告吴重凡签订一份协议书,约定:郑磊使用吴重凡的名义购买诉争之房,房款由郑磊支付,产权由郑磊享有,吴重凡不具有实际的产权和使用权。协议订立后,郑磊依约履行了付款义务。2007328日,吴重凡以自己的名义办理了产权证。现双方因产权问题发生争议,故诉至法院,请求判决:(1)确认位于北京市西城区后广平胡同38号楼1层的101室、102室为原告郑磊所有;(2)诉讼费用由被告承担。
 
 2.被告吴重凡辩称
  
 不同意郑磊的诉讼请求。理由如下:

1)郑磊不具有合格的主体资格。因为吴重凡是200095日与北京中海信公司签订的商品房内售契约,购买本案诉争的房屋,又于2007328日办理了房屋所有权证。在房屋买卖过程中,郑磊不是出卖人,也不是买受人,房屋所有权也没有登记在郑磊名下。

2)吴重凡与郑磊签订的协议书应是无效合同,并且无法实际履行。我国法律关于房屋所有权的规定非常明确,以房屋所有权证作为房屋所有权人的认定标准,吴重凡与郑磊签订的关于房屋所有权的约定不能对抗合法取得的房屋所有权证,并且双方签订的协议也违反了法律规定。由于双方签订的协议书无法实现合同的目的,所以双方签订的协议是无效的。

3)吴重凡购买诉争的房屋是支付了房款的。因此,吴重凡依法购买诉争的房屋,支付了房款,取得了房屋所有权证,在这期间,郑磊没有出现过,郑磊不是本案适格的原告,双方所签订的协议违反法律规定,不能实际履行。请求人民法院驳回郑磊的诉讼请求。
 
 (三)事实和证据
  北京市第一中级人民法院经公开审理查明:20021115日,郑磊(甲方)与吴重凡(乙方)签订了一份协议书,内容为:甲、乙双方经协商,就目前在乙方名下的西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A1B的房产权属及使用事宜一致同意并确认以下内容:

1)西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A1B系甲方的住房,但由于甲方尚未取得北京市户口,故使用乙方名义购房,而实际购房付款均为甲方付款,现该房由甲方管理、使用。

2)鉴于上述情况,乙方对该房产不具有实际产权和使用权,也不对该房产承担任何风险及法律责任,不承担该房产发生的任何费用;乙方不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保;不得就该房产向甲方提出任何权利主张。

3)甲方对上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权),同时,由于上述房产尚在乙方名下,乙方应为甲方出具全权授权书,由甲方自用或出租、经营使用该房产,并收取租金等收益,该收益与乙方无关。甲方在自用或出租、经营使用该房产中发生的法律问题由甲方承担。
 
 20011031日,吴重凡出具一份授权委托书,授权北京正凡物业管理有限公司为其购买的国英绿景公寓1AB号商品房的产权过户、产权转让或房屋出租等相关法律手续及收取费用的全权代表。
 
 20021115日,吴重凡出具一份授权委托书,内容为:授权人吴重凡兹授权委托郑磊女士负责出租、使用和管理授权人名下的西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A1B,有权签署与该物业出租、使用和管理有关的合同文件,并负责收取租金、使用费等收益。特此授权。
 
 2003822日,北京正凡物业管理有限公司与北京市燃气集团有限责任公司物资供应分公司就国英绿景公寓1A号的出租事宜签订了房屋租赁合同
  200095日,吴重凡(乙方,买方)与北京中海信房地产开发有限公司(甲方,卖方,以下简称中海信公司)签订了北京市内销商品房预售契约(以下简称预售契约),主要内容为:甲方已经取得北京市西城区西直门南小街68号地块的国有土地使用权,甲方在上述地块上建设的国英绿景公寓,已具备预售条件。乙方自愿购买甲方的国英绿景公寓1A1B房屋,用途为高级住宅,建筑面积为64203平方米,预售房价为每建筑平方米12000元,总价款为7 704 360元。乙方预付的定金2万元,在最后一次付款时转为购房款。付款方式为:2000831日交付定金2万元,200095日交付首期房款1 524360元,乙方向银行申请贷款616万元。
  
之后,吴重凡与中国农业银行北京市朝阳区支行签订了贷款合同,贷款期限从2000928日起至2020927日止,共20年,月供4304037元。
 
 为证明付款情况,郑磊提交了支付全部购房款发票的原件(发票号为0126816)、中国农业银行北京月坛大厦支行的储蓄存款存折原件(户名为吴重凡,存折号为京XI05749238,开户行为北京永安里支行,开户日期是20021015日)和吴重凡的身份证原件,用于证明郑磊支付购房款和支付月供的情况,同时,郑磊明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴重凡称是其支付房款和月供,但是经法庭询问,吴重凡对其付款的地点、付款的数额、付款的时间均不能明确陈述;之后又称委托北京正凡物业管理有限公司替其还款,但均未提供充分证据予以证明。此外,吴重凡对于郑磊所持有的上述户名为吴重凡的中国农业银行的储蓄存款存折的开户日期的陈述也是错误的。
  
另查明,2007328日,北京市西城区房屋管理局向吴重凡颁发了京房权证西私字第117840号房屋产权证。200758日,吴重凡给北京市燃气集团有限责任公司物资供应分公司出具了关于国英绿景公寓首层1A1B房屋终止授权的通知,称吴重凡为上述房屋的产权人,现收回此前关于上述房屋的所有授权,要求该公司与吴重凡本人联系,就上述房屋的租赁事宜另行签订租赁合同。
  
上述事实有下列证据证明:
  1
协议书
  2
授权委托书
  3
房屋租赁合同
  4
北京市内销商品房预售契约
  5
贷款合同
  6
购房款发票
  7
房屋产权证
  8
关于国英绿景公寓首层1A1B房屋终止授权的通知
  9
.原告郑磊与被告吴重凡的当庭陈述。
 
  (四)判案理由
   北京市第一中级人民法院经审理认为:公民的合法民事权益受法律保护。郑磊与吴重凡于20021115日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法、有效,双方当事人均应依约履行义务、行使权利。在签订该协议书之前,吴重凡已经与中海信公司签订了上述房屋的预售契约,对于购房的相关事实是清楚的。在20021115日签订的协议书中,双方明确约定,郑磊使用吴重凡的名义购买上述房屋,实际购房付款均为郑磊付款,吴重凡对于该房产不具有实际产权和使用权,不得就该房产向郑磊提出任何权利主张。双方的约定,内容明确,系各方的真实意思表示。吴重凡称该协议是无效的,缺乏依据,本院对其主张不予支持。
 
 对于本案诉争的房屋,虽然吴重凡拥有产权证,但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况,可以明确,郑磊系以吴重凡的名义购买的该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看,郑磊持有交付房款的发票原件,还持有储蓄存款存折的原件和吴重凡身份证的原件,并能够明确每月实际存款的数额等情况。吴重凡称是其支付了房款和月供,但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此,本院认为是郑磊实际支付了购房款及月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。
 
 房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,具有证据资格,但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合。
  本案中,经实体审查,虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为吴重凡,并且吴重凡也实际持有该房的所有权证书,但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据,可以认定郑磊是以吴重凡的名义购买上述房屋,并实际支付了全部购房款,是该房屋的真正购买人,是该房屋的实际所有权人。综上,郑磊要求依法确认位于北京市西城区后广平胡同38号楼1层的101室、102室为郑磊所有的诉讼请求依据充分,本院依法予以支持。
 
 (五)定案结论
  北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第(一)款之规定,作出如下判决:
   依法确认位于北京市西城区后广平胡同38号楼1层的101室、102室为郑磊所有。
 
 案件受理费50元,由吴重凡负担(本判决生效后7日内交纳)。
  
 保全费5000元,由郑磊负担(已交纳)。
   (六)解说
  本案主要涉及对《物权法》第十六条和第十七条的正确理解。《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
  在本案中,对于诉争的房屋,吴重凡拥有该房屋的产权证,并且是吴重凡与房地产开发商签订的北京市内销商品房预售契约。因此,吴重凡认为,其取得诉争房屋的权利是有合法依据的,并且已经登记在其名下,具有物权的公示效力,故主张其对诉争房屋依法享有所有权。即便是郑磊交付了部分购房款,双方之间是债权债务关系,与物权无关。
 
 郑磊认为:虽然是吴重凡与开发商签订的北京市内销商品房预售契约,并将房屋登记在吴重凡名下,但是上述行为从形式上看是吴重凡的行为,实质上郑磊的行为,只不过是郑磊借用了吴重凡的名义。对于郑磊和吴重凡之间的权利义务关系,双方在协议书中作了明确的约定。协议书是双方当事人的真实意思表示,是合法、有效的。并且,从协议书的内容和实际付款的情况来看,诉争房屋的首期购房款和月供都是郑磊交付的。
 
 《物权法》第三十三条规定,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案即为确认之诉,确认谁是真正的房屋产权人。
  而要确认谁是真正的房屋产权人,首先应当确认谁是真正的房屋买受人。从形式上看,吴重凡签订北京市内销商品房预售契约,是房屋的买受人,并实际办理了房屋产权登记。但是依据郑磊与吴重凡签订的协议书,郑磊因为当时没有北京市户口,所以使用吴重凡的名义购房,而实际购房款均为郑磊支付,吴重凡对该房产不具有实际产权和使用权,也不对该房产承担任何风险及法律责任,不承担该房产发生的任何费用;吴重凡不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保,不得就该房产向郑磊提出任何权利主张。因此,从上述约定看,郑磊是真正的房屋买受人。从实际履行的情况来看,首期购房款和月供也是郑磊实际支付的。因此,综合上述情况,认定郑磊是房屋的所有权人。
  
这个案例说明,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,可以作为诉讼证据,但是仅仅是一种权利推定,并不能直接决定实体的法律关系的存在及内容。不动产权属证书记载的不动产权利人,在没有争议或者相反证据的情况下,推定其是真正的不动产权利人;但是如果对谁是不动产权利人产生了争议,存在了相反的证据,就要对此进行实体审查,确认真实的法律关系的当事人。这个过程,可以通过民事诉讼的确认之诉来进行实体审查。
  (北京市第一中级人民法院民一庭冀东)
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